Grundstückgewinnsteuer aufschieben: Ersatzbeschaffung und Fristen je Kanton
Verkaufen Sie Ihr Eigenheim und kaufen innert Frist ein neues, können Sie die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Comparis gibt einen Überblick über die Fristen je Kanton und erklärt, worauf es beim Aufschub ankommt.
26.10.2026
iStock / Shutthiphong Chandaeng
1. Was bedeutet ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer?
Verkaufen Sie eine Liegenschaft mit Gewinn, erheben Kanton oder Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Anlagekosten sind der frühere Kaufpreis plus alle wertvermehrenden Investitionen.
Bei einem Aufschub verschiebt das Steueramt die Steuer auf später. Fällig wird sie, wenn Sie das neue Eigenheim verkaufen und kein weiteres kaufen. Dann zählt der aufgeschobene Gewinn zum Gewinn aus diesem Verkauf.
Grundlage ist Art. 12 Abs. 3 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG). Es verpflichtet alle Kantone, die Steuer in bestimmten Fällen aufzuschieben. Der häufigste Fall ist die Ersatzbeschaffung von Wohneigentum: Sie verkaufen Ihr selbst bewohntes Eigenheim und kaufen oder bauen ein neues.
Beispiel: Sie haben Ihr Haus für 800'000 Franken gekauft und verkaufen es für eine Million Franken. Der Gewinn beträgt 200'000 Franken. Kaufen Sie innert Frist eine Eigentumswohnung für 1'100'000 Franken und ziehen dort ein, wird der ganze Gewinn aufgeschoben.
2. Wann können Sie die Grundstückgewinnsteuer aufschieben?
Für einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Wohneigentum müssen alle diese Voraussetzungen erfüllt sein:
Selbst bewohnt: Sie haben im verkauften Haus oder in der verkauften Wohnung dauernd gewohnt, und zwar am Hauptwohnsitz.
Nur zum Wohnen genutzt: Das Objekt diente ausschliesslich als Ihre Wohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus gilt der Aufschub in der Regel nur für die eigene Wohnung.
Gleich genutztes Ersatzobjekt: Sie kaufen oder bauen wieder ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung und nehmen dort Wohnsitz.
In der Schweiz: Das Ersatzobjekt liegt in der Schweiz. Ein Haus im Ausland zählt nicht.
Innert Frist: Sie kaufen oder bauen innerhalb der Frist Ihres Kantons (siehe Kapitel 3).
Ferien- und Zweitwohnungen sind ausgeschlossen, als verkauftes Objekt wie als Ersatz. Eine Mindestwohndauer schreibt das Bundesrecht nicht vor.
3. Welche Frist gilt in Ihrem Kanton?
Das Steuerharmonisierungsgesetz verlangt nur, dass Sie den Erlös «innert angemessener Frist» reinvestieren. Wie lange das ist, legt jeder Kanton selbst fest. In den meisten Kantonen sind es zwei Jahre nach dem Verkauf, in einigen drei, vier oder fünf Jahre. Die Waadt nennt keine feste Zahl. Für einen Kauf vor dem Verkauf gelten teils kürzere Fristen.
| Kanton | Frist nach dem Verkauf | Frist vor dem Verkauf | Amtliche Quelle |
|---|---|---|---|
| Aargau | 3 Jahre | 2 Jahre | Merkblatt |
| Appenzell Ausserrhoden | 3 Jahre | 1 Jahr | Steuerverordnung |
| Appenzell Innerrhoden | 3 Jahre | 1 Jahr | Steuerverordnung |
| Basel-Landschaft | in der Regel 2 Jahre | keine Angabe | Steuerbuch |
| Basel-Stadt | 2 Jahre | 2 Jahre | Kurzwegleitung |
| Bern | 2 Jahre | 2 Jahre | Merkblatt |
| Freiburg | 2 Jahre | 2 Jahre | Steuergesetz |
| Genf | 5 Jahre | keine Angabe | Steuerverwaltung |
| Glarus | in der Regel 2 Jahre | keine feste Frist | Wegleitung |
| Graubünden | 2 Jahre | 2 Jahre | Praxisfestlegung |
| Jura | beim Steueramt erfragen | beim Steueramt erfragen | Steuergesetz |
| Luzern | 2 Jahre | 2 Jahre | Gesetz |
| Neuenburg | 2 Jahre | nur ausnahmsweise | Verordnung |
| Nidwalden | 2 Jahre | 2 Jahre | Steuererklärung |
| Obwalden | 2 Jahre | 2 Jahre | Dienstanleitung |
| Schaffhausen | 3 Jahre | 3 Jahre | Merkblatt |
| Schwyz | in der Regel 4 Jahre | in der Regel 4 Jahre | Merkblatt |
| Solothurn | in der Regel 2 Jahre | in der Regel 2 Jahre | Steuerbuch |
| St. Gallen | 3 Jahre | 1 Jahr | Steuerbuch |
| Tessin | 2 Jahre | keine Angabe | Anleitung |
| Thurgau | in der Regel 2 Jahre | in der Regel 2 Jahre | Steuerpraxis |
| Uri | beim Steueramt erfragen | beim Steueramt erfragen | Steuerverwaltung |
| Waadt | angemessene Frist ohne feste Zahl | keine Angabe | Gesetz |
| Wallis | 2 Jahre | 2 Jahre | Merkblatt |
| Zug | in der Regel 2 Jahre | in der Regel 2 Jahre | Gemeinde Menzingen |
| Zürich | in der Regel 2 Jahre | keine feste Frist | Steuerbuch |
Stand: Oktober 2026. Im Einzelfall gibt Ihr Steueramt verbindlich Auskunft.
Gut zu wissen:
Verlängerung: Viele Kantone verlängern die Frist, wenn Sie eine Verzögerung nicht selbst verschuldet haben, etwa bei einem Neubau. In Bern und Luzern sind dann bis zu vier Jahre möglich. Nidwalden lässt keine Verlängerung zu.
Fristbeginn: Im Aargau zählt das Datum des Verkaufsvertrags. In Basel-Stadt, Freiburg und Nidwalden zählt der Eintrag im Grundbuch.
Zuerst bezahlen, dann zurückfordern: In Genf und den beiden Appenzell bezahlen Sie die Steuer, wenn Sie erst nach dem Verkauf kaufen. Nach dem Ersatzkauf erhalten Sie sie zurück.
Zusätzliche Regeln: Im Wallis gilt eine Mindestwohndauer: Sie müssen vor dem Verkauf mindestens ein Jahr lang im Objekt gewohnt haben. In Basel-Stadt müssen Sie das neue Eigenheim ab dem Kauf mindestens sechs Jahre selbst bewohnen. Sonst wird die Steuer nachträglich erhoben.
4. Können Sie zuerst kaufen und später verkaufen?
Ja, das geht in den meisten Kantonen. Fachleute sprechen von einer vorgängigen Ersatzbeschaffung. Meist gilt dafür dieselbe Frist wie nach dem Verkauf. Ausnahmen gibt es in diesen Kantonen:
In St. Gallen und den beiden Appenzell haben Sie nur ein Jahr Zeit.
Zürich und Glarus nennen keine feste Frist. In Zürich müssen Sie aber belegen, dass Sie das neue Objekt im Hinblick auf den Verkauf gekauft haben.
In Neuenburg ist ein Kauf vor dem Verkauf nur ausnahmsweise möglich.
Die Fristen gelten streng. In Nidwalden wurde ein Ersatzobjekt rund 28 Monate vor dem Verkauf gekauft. Das waren vier Monate zu früh. Deshalb verweigerte das Verwaltungsgericht den Aufschub (Urteil vom 14. Oktober 2024).
Für die Zeit dazwischen brauchen Sie genug Eigenkapital oder eine Überbrückungsfinanzierung der Bank. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie im Artikel Haus verkaufen und neues kaufen: Was zuerst?
5. Müssen Sie den ganzen Verkaufserlös reinvestieren?
Nein. Der Aufschub gilt aber nur für den Teil, den Sie ins neue Eigenheim stecken. Alle Kantone müssen dabei nach der sogenannten absoluten Methode rechnen. Das hat das Bundesgericht 2004 entschieden (BGE 130 II 202). Für Sie bedeutet das:
Den Teil des Erlöses, den Sie nicht reinvestieren, versteuern Sie sofort als Gewinn.
Kostet das neue Objekt weniger als die Anlagekosten des alten, gibt es keinen Aufschub.
Beispiel: Verkaufserlös 1'500'000 Franken, Anlagekosten 1'000'000 Franken, Gewinn 500'000 Franken
| Preis des Ersatzobjekts | Berechnung | Sofort steuerbarer Gewinn | Aufgeschobener Gewinn |
|---|---|---|---|
| 1'500'000 Franken | ganzer Erlös reinvestiert | 0 Franken | 500'000 Franken |
| 1'320'000 Franken | 1'500'000 minus 1'320'000 Franken | 180'000 Franken | 320'000 Franken |
| 870'000 Franken | Preis unter den Anlagekosten von 1'000'000 Franken | 500'000 Franken | 0 Franken |
Rechenbeispiel nach dem Steuerbuch des Kantons Zürich.
6. Was gilt beim Umzug in einen anderen Kanton?
Der Aufschub gilt auch, wenn Ihr neues Eigenheim in einem anderen Kanton liegt. Zuständig ist der Kanton, in dem Sie verkaufen. Für die Frist gilt deshalb seine Regel.
Verkaufen Sie das neue Objekt später ohne weiteren Ersatz, besteuert der neue Kanton den ganzen Gewinn. Dazu gehört auch der aufgeschobene Teil. So hat es das Bundesgericht entschieden (BGE 143 II 694). Beim späteren Verkauf gelten damit der Steuertarif und die Abzüge des neuen Kantons.
Ziehen Sie kurz nach dem Kauf wieder weg, prüft das Steueramt Ihre Absicht beim Einzug. Hatten Sie nicht vor, dauerhaft dort zu wohnen, kann es den Aufschub verweigern.
7. Wie beantragen Sie den Aufschub?
Der Aufschub kommt nicht automatisch. Sie müssen ihn beim zuständigen Steueramt ausdrücklich beantragen, meist mit der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer. So gehen Sie vor:
Rechtzeitig beantragen: In Zürich muss der Antrag vorliegen, bevor die Steuer rechtskräftig veranlagt ist. Im Aargau geht es auch danach noch.
Unterlagen einreichen: Legen Sie den Kaufvertrag oder die Bauabrechnung des neuen Objekts bei und belegen Sie, dass Sie dort wohnen.
Verfügung aufbewahren: Das Steueramt hält den aufgeschobenen Gewinn in einer Verfügung fest. Diese brauchen Sie beim späteren Verkauf.
Haben Sie beim Verkauf noch kein Ersatzobjekt, kann das Steueramt mit der Veranlagung warten. Manche Kantone stellen die Steuer aber zuerst in Rechnung und erstatten sie nach dem Ersatzkauf zurück. Im Aargau wird die Steuer in der Regel zuerst provisorisch erhoben. In Zürich müssen Sie die Rückerstattung innert 90 Tagen nach dem Ersatzkauf verlangen.
Comparis-Tipp: Melden Sie dem Steueramt schon beim Verkauf, dass Sie eine Ersatzbeschaffung planen. Je nach Kanton wartet es dann mit der Veranlagung, und Sie müssen die Steuer nicht vorschiessen.
8. Welche anderen Gründe für einen Aufschub gibt es?
Neben der Ersatzbeschaffung nennt das Steuerharmonisierungsgesetz vier weitere Gründe:
Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung: Erben oder Beschenkte zahlen bei der Übernahme keine Grundstückgewinnsteuer. Sie wird fällig, wenn sie die geerbte Immobilie später verkaufen.
Eigentumswechsel unter Ehegatten: etwa bei einer Scheidung oder bei der Aufteilung des Vermögens nach dem Güterrecht. Beide müssen einverstanden sein.
Landumlegungen: zum Beispiel bei einer Güterzusammenlegung, einer Quartierplanung, einer Grenzbereinigung oder einer Enteignung.
Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: wenn der Erlös innert angemessener Frist in ein selbst bewirtschaftetes Ersatzgrundstück fliesst.
9. Können Sie die Grundstückgewinnsteuer umgehen oder sparen?
Umgehen können Sie die Grundstückgewinnsteuer nicht. Ein Aufschub verschiebt sie nur. Wer Grundstückgewinnsteuer sparen möchte, hat aber legale Möglichkeiten:
Investitionen belegen: Wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau oder ein Wintergarten erhöhen die Anlagekosten und senken den Gewinn. Bewahren Sie alle Rechnungen auf. Unterhalt wie ein neuer Anstrich zählt in der Regel nicht.
Verkaufskosten abziehen: Im Aargau zählen zum Beispiel die übliche Maklerprovision, Inserate sowie Notariats- und Grundbuchgebühren zu den Anlagekosten.
Besitzdauer nutzen: In den meisten Kantonen gilt: Je länger Sie eine Liegenschaft besitzen, desto tiefer ist die Steuer. Im Aargau beträgt der Steuersatz bei 3 bis 4 Jahren Besitz 34 Prozent. Nach mehr als 25 Jahren sind es noch 5 Prozent. Bei kurzer Besitzdauer verlangen viele Kantone einen Zuschlag.
Aufschub nutzen: Mit einer Ersatzbeschaffung verschieben Sie die Steuer. Im Kanton Zürich zählt die Besitzdauer dann ab dem Kauf des ersten Objekts. Beim späteren Verkauf fällt die Steuer dadurch tiefer aus.
Wie die Grundstückgewinnsteuer berechnet wird, lesen Sie im Artikel zur Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz.
10. Häufige Fragen zum Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
Ja, in bestimmten Fällen. Der häufigste ist die Ersatzbeschaffung von selbst bewohntem Wohneigentum. Aufgeschoben wird die Steuer auch bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, bei Eigentumswechseln unter Ehegatten und bei Landumlegungen.
Wenn Sie ohne Gewinn verkaufen, also höchstens zu den Anlagekosten. Auch kleine Gewinne bleiben in vielen Kantonen steuerfrei. In Zürich gilt das zum Beispiel für Gewinne unter 5'000 Franken. Bei einem Aufschub bezahlen Sie die Steuer erst später.
Der Bund erhebt auf diesen Gewinn keine Steuer, wenn die Liegenschaft zu Ihrem Privatvermögen gehört. Kantone und Gemeinden erheben aber die Grundstückgewinnsteuer. Steuerfrei ist dort nur ein kleiner Gewinn unter der kantonalen Freigrenze, wie die Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung zeigt. Ein Aufschub macht den Gewinn nicht steuerfrei. Eine Befreiung nach langer Besitzdauer gibt es in keinem Kanton mehr. Genf hat sie per 1. Januar 2025 abgeschafft. Nach 25 Jahren Besitz verlangt Genf neu 2 Prozent.
Dann gibt es keinen Aufschub, und Sie versteuern den ganzen Gewinn. Verzögert sich der Kauf oder Bau ohne Ihr Verschulden, akzeptieren viele Kantone im Einzelfall eine längere Frist. Bei mehr als vier Jahren zwischen Auszug und Einzug hat das Bundesgericht den Aufschub abgelehnt.
Nein. Der Aufschub gilt nur für Wohneigentum, das Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen, also am Hauptwohnsitz. Eine Ferienwohnung oder Zweitwohnung ist weder als verkauftes Objekt noch als Ersatz zugelassen.
Nein. Das Ersatzobjekt muss in der Schweiz liegen.
Teilen via:
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 26.10.2026