Immobilienverkauf
Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz: Wie wird sie berechnet?
Verkaufen Sie eine Immobilie mit Gewinn, verlangen Kanton oder Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer. Comparis zeigt, wie die Steuer berechnet wird, was Sie abziehen können und welche Regeln in Ihrem Kanton gelten.
23.10.2026
iStock / Tinnakorn Jorruang
Das Wichtigste in Kürze
Die Grundstückgewinnsteuer erheben Kantone oder Gemeinden auf den Gewinn aus einem Liegenschaftsverkauf.
Steuerbar ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten.
Alle Kantone besteuern kurzfristige Gewinne stärker. In den meisten Kantonen sinkt die Steuer, je länger Sie die Immobilie besitzen.
Kleine Gewinne bleiben in vielen Kantonen steuerfrei, in Zürich zum Beispiel unter 5'000 Franken.
Bei Erbe, Schenkung oder dem Kauf eines neuen Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben.
1. Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf eines Grundstücks erzielen. Gemeint sind Häuser, Wohnungen und Bauland, aber auch Miteigentumsanteile und im Grundbuch eingetragene Rechte wie ein Baurecht.
Der Bund besteuert Gewinne aus dem Verkauf von Privatvermögen nicht. Dafür müssen alle Kantone eine Grundstückgewinnsteuer erheben. Je nach Kanton erhebt sie der Kanton, die Gemeinde oder beide. Im Kanton Zürich etwa ist allein die Gemeinde zuständig, in der das Grundstück liegt.
Gehört die Immobilie zum Geschäftsvermögen, etwa bei Selbstständigerwerbenden, kommt es auf den Kanton an. Zehn Kantone erfassen auch diese Gewinne mit der Grundstückgewinnsteuer: Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin, Genf und Jura. In den übrigen Kantonen fallen sie unter die Einkommens- oder Gewinnsteuer.
2. Wer muss die Grundstückgewinnsteuer zahlen?
Die Verkäuferin bzw. der Verkäufer muss den Gewinn versteuern. Der zu entrichtende Steuerbetrag bemisst sich an der Gewinnhöhe.
Dem Kanton bzw. der Gemeinde steht zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer in der Regel ein Pfandrecht auf das Grundstück zu. Verweigert die Verkäuferschaft die Grundstückgewinnsteuer, kann die Gemeinde die Verwertung des Grundstücks verlangen und ein gesetzliches Pfandrecht auf die Liegenschaft geltend machen. Das trifft dann Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer. Kaufende können sich durch folgende Massnahmen dagegen schützen:
Fragen Sie beim Steueramt des neuen Wohnorts nach, ob die Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer erfolgt ist.
Verlangen Sie von der Verkäuferin bzw. vom Verkäufer, die geschuldete Grundstückgewinnsteuer beim Steueramt oder auf einem Bankkonto zu hinterlegen.
Vereinbaren Sie vertraglich, dass erst nach Entrichten der Grundstückgewinnsteuer der Kaufpreis bezahlt wird.
Vereinbaren Sie vertraglich, dass Sie die Grundstückgewinnsteuer entrichten und den geleisteten Betrag vom Kaufpreis abziehen.
3. Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten ergibt den steuerpflichtigen Grundstückgewinn. Welche Kosten zu den Anlagekosten zählen, lesen Sie in Kapitel 5.
Der Grundstückgewinn wird in fast allen Kantonen progressiv besteuert. Das heisst: Je höher er liegt, desto höher fällt die Steuerrechnung aus. Der zweite Berechnungsfaktor ist die Haltedauer. Das heisst: Je länger eine Immobilie im Besitz der Verkäuferin bzw. des Verkäufers war, desto höher fällt der Rabatt auf die Grundstückgewinnsteuer aus.
Vorsicht: Gewisse Kantone deckeln den Rabatt bei Erreichen einer bestimmten Haltedauer. Im Kanton Zürich sind es beispielsweise 20 Jahre. Kurzfristige Gewinne besteuern alle Kantone stärker, so verlangt es das Steuerharmonisierungsgesetz. Im Kanton Zürich erhöht sich die Steuer bei weniger als einem Jahr Besitz um 50 Prozent, bei weniger als zwei Jahren um 25 Prozent.
Wie hoch ist der Wert Ihrer Immobilie?
Ermitteln Sie kostenlos den Wert Ihrer Immobilie und bekommen Sie einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert Ihrer Immobilie.
4. Ein Berechnungsbeispiel der Grundstückgewinnsteuer
Ein Berechnungsbeispiel aus dem Kanton Zürich: Sie verkaufen Ihr Einfamilienhaus nach zehn Jahren für 1 Million Franken. Gekauft haben Sie es für 900'000 Franken. Für den Verkauf zahlen Sie einer Maklerin 2,5 Prozent Provision plus Mehrwertsteuer.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | CHF 1'000'000 |
| – Kaufpreis vor zehn Jahren | CHF 900'000 |
| – Maklerprovision Verkauf (2,5 % plus 8,1 % MWST) | CHF 27'025 |
| = Grundstückgewinn | CHF 72'975 |
| Steuer nach Tarif (siehe unten) | CHF 19'941 |
| – Ermässigung 20 % für zehn Jahre Besitz | CHF 3'988 |
| = Grundstückgewinnsteuer | CHF 15'953 |
Quelle: Formular StA 225.1 (09/2025). Beträge gerundet.
Der Kanton Zürich wendet folgende Steuersätze an:
| Grundstückgewinn | Steuersatz |
|---|---|
| Für die ersten CHF 4'000 | 10% |
| Für die nächsten CHF 6'000 | 15% |
| Für die nächsten CHF 8'000 | 20% |
| Für die nächsten CHF 12'000 | 25% |
| Für die nächsten CHF 20'000 | 30% |
| Für die nächsten CHF 50'000 | 35% |
| Für Gewinnteile über CHF 100'000 | 40% |
Quelle: Zürcher Steuerbuch
Die Grundstückgewinnsteuer ist in der Regel progressiv. Das heisst: Würde der Grundstückgewinn 250'000 Franken betragen, wäre die Steuer im Kanton Zürich vor der Ermässigung 89'400 Franken. Das sind rund 36 Prozent des Gewinns.
5. Was können Sie von der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Sie zahlen die Steuer nur auf den Gewinn. Je höher Ihre Anlagekosten, desto tiefer der Gewinn. Was dazu zählt, regelt jeder Kanton selbst. Das Steuergesetz des Kantons Zürich zum Beispiel nennt:
Damaliger Kaufpreis
Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere wertvermehrende Verbesserungen oder Renovationen des Grundstücks nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge
Provision der Maklerin bzw. des Maklers beim Kauf und Verkauf, in der Regel 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
Kosten durch Insertion beim Kauf und Verkauf
Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf
Geleistete Vorfälligkeitsentschädigungen
Wichtig ist der Unterschied zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Ausgaben. Ein Anbau, ein Wintergarten oder ein Lift steigern den Wert der Liegenschaft und senken den Grundstückgewinn. Unterhalt wie ein neuer Anstrich oder der Ersatz einer alten Küche durch eine gleichwertige erhält nur den Wert. Diese Kosten ziehen Sie in der Regel bei der Einkommenssteuer ab, nicht beim Grundstückgewinn. Mehr dazu im Artikel Renovation: So sparen Sie Steuern.
Comparis-Tipp
Bewahren Sie alle Rechnungen für Umbauten und Renovationen auf. Ohne Beleg kann das Steueramt die Investition nicht anrechnen. Nach einer Ersatzbeschaffung brauchen Sie die Belege des alten Objekts auch beim späteren Verkauf des neuen.
So senken Sie die Grundstückgewinnsteuer
Anlagekosten vollständig deklarieren: Maklerprovision, Inserate und Gebühren für Kauf und Verkauf gehören dazu.
Besitzdauer beachten: Verkaufen Sie nicht kurz vor einer Schwelle. Im Kanton Zürich steigt die Ermässigung ab fünf Jahren Besitz mit jedem vollen Jahr um 3 Prozentpunkte.
Aufschub nutzen: Kaufen Sie ein neues Eigenheim, zahlen Sie die Steuer erst später (siehe Kapitel 6).
6. Wann fällt keine Grundstückgewinnsteuer an?
Keine Grundstückgewinnsteuer zahlen Sie in diesen Fällen:
Kein Gewinn: Liegt der Verkaufspreis nicht über den Anlagekosten, gibt es nichts zu versteuern.
Kleiner Gewinn: Viele Kantone besteuern Gewinne unter einer Freigrenze nicht. Die Beträge je Kanton finden Sie in Kapitel 7.
Aufschub: Bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung, bei Eigentumswechseln unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht und beim Kauf eines neuen, selbst bewohnten Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben. Sie wird erst beim nächsten Verkauf fällig.
Eine Befreiung nach langer Besitzdauer gibt es in keinem Kanton mehr. Genf hat sie per 1. Januar 2025 abgeschafft und verlangt nach 25 Jahren Besitz neu 2 Prozent.
7. Wie unterscheidet sich die Grundstückgewinnsteuer in den Kantonen?
Wie viel Grundstückgewinnsteuer Sie zahlen, hängt stark vom Kanton ab. Manche Kantone richten den Satz nach der Höhe des Gewinns, andere nach der Besitzdauer. Einige Kantone erheben eine einfache Steuer, die mit dem Steuerfuss von Kanton und Gemeinde multipliziert wird. Die Tabelle zeigt, bis zu welchem Betrag ein Gewinn steuerfrei bleibt und wonach sich der Satz richtet.
| Kanton | Steuerfrei | Steuersatz richtet sich nach |
|---|---|---|
| Aargau | keine Freigrenze | Besitzdauer: 40 % bis 5 % |
| Appenzell Ausserrhoden | Gewinne unter CHF 3'000 | fester Satz 30 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
| Appenzell Innerrhoden | Gewinne unter CHF 4'000 | Gewinnhöhe: 10 % bis 40 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
| Basel-Landschaft | keine Freigrenze | Gewinnhöhe: 3 % bis 25 %, Zuschlag unter 5 Jahren |
| Basel-Stadt | Gewinne unter CHF 500 | Besitzdauer: 60 % bis 12 %, selbst bewohnt 30 % bis 12 % |
| Bern | Gewinne unter CHF 5'300 | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
| Freiburg | Gewinne unter CHF 6'000 pro Jahr | Besitzdauer: 22 % bis 10 % |
| Genf | keine Freigrenze | Besitzdauer: 50 % bis 2 % |
| Glarus | Gewinne unter CHF 5'000 | Gewinnhöhe: 10 % bis 30 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
| Graubünden | Gewinne unter CHF 4'600 | Gewinnhöhe: ab 5 %, progressiv |
| Jura | Gewinne unter CHF 4'000 | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
| Luzern | Gewinne unter CHF 13'000 | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag unter 6 Jahren |
| Neuenburg | keine Freigrenze | Gewinnhöhe: 10 % bis 40 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
| Nidwalden | keine Freigrenze | Besitzdauer: ab 36 % sinkend |
| Obwalden | Gewinne unter CHF 5'000 | fester Satz (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag unter 3 Jahren |
| Schaffhausen | Gewinne unter CHF 5'000 | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag bei kurzer Besitzdauer |
| Schwyz | Freibetrag CHF 2'000 | Gewinnhöhe: 8 % bis 30 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
| Solothurn | erste CHF 12'000 steuerfrei | Gewinnhöhe (Einkommenssteuertarif), Ermässigung ab 5 Jahren |
| St. Gallen | erste CHF 2'200 steuerfrei | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag bei kurzer Besitzdauer |
| Tessin | keine Freigrenze | Besitzdauer: ab 31 % sinkend |
| Thurgau | keine Freigrenze | fester Satz 40 %, Ermässigung ab dem 6. Jahr bis 72 % |
| Uri | Freibetrag CHF 10'000 | Besitzdauer: 31 % bis 11 % |
| Waadt | Gewinne unter CHF 5'000 | Besitzdauer: 30 % bis 7 % |
| Wallis | keine Freigrenze | Gewinnhöhe: 12 % bis 24 %, Zuschlag unter 5 Jahren |
| Zug | Gewinne unter CHF 5'000 | Rendite pro Jahr: 10 % bis 60 %, Ermässigung ab 12 Jahren |
| Zürich | Gewinne unter CHF 5'000 | Gewinnhöhe: 10 % bis 40 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer |
Quelle: ESTV-Steuermäppchen 2025, Stand 26.11.2025. Für die Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Eine verbindliche Berechnung erhalten Sie beim Steueramt Ihres Kantons, viele Kantone bieten dafür einen Online-Rechner an.
8. Wann müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer bezahlen?
Die Grundstückgewinnsteuer wird einmalig bei der Handänderung fällig, also wenn das Eigentum an die Käuferin oder den Käufer übergeht. Danach veranlagt das Steueramt der Gemeinde oder des Kantons, in der die Liegenschaft liegt, die Steuer. Genf erhebt sie unmittelbar nach der Handänderung.
Wie Sie den Gewinn deklarieren und bis wann Sie bezahlen müssen, regeln die Kantone unterschiedlich. Fragen Sie deshalb beim zuständigen Steueramt nach, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist. So kennen Sie den Betrag, bevor Sie den Erlös weiterverwenden.
9. Welche weiteren Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienverkauf an?
Neben der Grundstückgewinnsteuer fallen noch weitere Steuern und Gebühren an, die den Verkaufserlös der Immobilie schmälern. Es sind dies unter anderem die Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren. Erfahren Sie mehr über Steuern und Abgaben beim Hausverkauf.
10. Häufige Fragen zur Grundstückgewinnsteuer
Das hängt von der Höhe des Gewinns, der Besitzdauer und dem Kanton ab. Bei kurzer Besitzdauer verlangen alle Kantone mehr.
Wenn Sie ohne Gewinn verkaufen oder der Gewinn unter der Freigrenze Ihres Kantons liegt, in Zürich zum Beispiel unter 5'000 Franken. Bei Erbe, Schenkung oder dem Kauf eines neuen Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben, nicht erlassen.
Alle 26 Kantone. Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt sie vor. Je nach Kanton erhebt sie der Kanton, die Gemeinde oder beide. In Zürich und Zug ist allein die Gemeinde zuständig, in der das Grundstück liegt. Der Bund erhebt keine Grundstückgewinnsteuer.
Die Steuer entsteht bei der Handänderung, also mit dem Verkauf. Das Steueramt der Gemeinde oder des Kantons, in der die Liegenschaft liegt, veranlagt sie danach. Fristen und Ablauf regelt jeder Kanton selbst.
Ja, wenn Sie mit Gewinn verkaufen. Gehört die Immobilie zu Ihrem Privatvermögen, fällt nur die kantonale Grundstückgewinnsteuer an, keine Bundessteuer. Bei Geschäftsvermögen besteuern viele Kantone den Gewinn mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Teilen via:
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 25.08.2026
Das könnte Sie auch interessieren
Immobilie (Haus oder Wohnung) geerbt – was nun? Welche Steuern fallen bei Verkauf an?
Beste Zeit für den Immobilienverkauf: Zu welchem Zeitpunkt ein Haus verkaufen?
Haus oder Wohnung privat verkaufen ohne Makler: Ist das sinnvoll?
