Steuern beim Verkauf einer Immobilie: Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?
Steuern und Gebühren schmälern den Verkaufsgewinn Ihrer Immobilie. Comparis informiert Sie über die anfallenden Kosten und wie Sie die Steuerbelastung senken können.
23.10.2026
iStock / ljubaphoto
Das Wichtigste in Kürze
Beim Verkauf zahlen Sie die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn. Der Bund besteuert private Grundstückgewinne nicht.
Die Handänderungssteuer zahlt meist die Käuferschaft. Acht Kantone erheben gar keine.
Wie viel Sie zahlen, hängt von Gewinn, Besitzdauer und Kanton ab. In Zürich sind es nach zehn Jahren zum Beispiel rund 22 Prozent des Gewinns.
Ganz steuerfrei verkaufen Sie nur ohne Gewinn oder unter der Freigrenze Ihres Kantons. Bei Erbe oder Kauf eines neuen Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben.
1. Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Welche Steuern anfallen, hängt in erster Linie vom Standort der Immobilie ab. Grundsätzlich müssen Sie mit der Handänderungssteuer und der Grundstückgewinnsteuer rechnen.
Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer wird direkt beim Besitzwechsel einer Immobilie fällig. Sie ist unabhängig vom Gewinn des Geschäfts geschuldet. Die Kantone handhaben diese Steuer unterschiedlich. In den meisten Fällen muss der Käufer diese Steuer bezahlen. Vereinzelte Kantone erheben gar keine Steuern auf die Handänderung.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Für den beim Hausverkauf erzielten Gewinn bezahlen Sie die Grundstückgewinnsteuer. Die Kantone bestimmen den Steuersatz. In der Regel treiben sie die Steuer auch ein. In manchen Fällen übernehmen das aber die Gemeinden. Die Höhe der Steuer bemisst sich an der Gewinnhöhe und der Besitzdauer. Wie stark beides ins Gewicht fällt, legt jeder Kanton selbst fest.
Kaufen Sie eine neue Liegenschaft als Ersatz für Ihre bisherige Immobilie? Dann können Sie die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Die Steuer wird dann erst beim Verkauf Ihrer neuen Immobilie fällig.
Gibt es in der Schweiz eine Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
In der Schweiz gibt es keine Spekulationssteuer per se, dafür eine Grundstückgewinnsteuer. Sie fällt beim Verkauf der Immobilie an. In der Regel gilt: Je kürzer Sie im Besitz des Hauses waren, desto höher ist die Steuer.
2. Wie viel Steuer zahlen Sie beim Hausverkauf?
Den grössten Teil macht meist die Grundstückgewinnsteuer aus. Einen festen Prozentsatz gibt es nicht: Der Steuersatz hängt von der Höhe des Gewinns, der Besitzdauer und den Regeln Ihres Kantons ab. Im Kanton Zürich liegt er zwischen 10 und 40 Prozent des Gewinns.
Ein Beispiel für Zürich: Sie verkaufen Ihr Haus nach zehn Jahren für 1 Million Franken. Gekauft haben Sie es für 900'000 Franken, die Maklerin kostet 27'025 Franken. Vom Gewinn von 72'975 Franken gehen rund 15'950 Franken an die Grundstückgewinnsteuer. Das sind rund 22 Prozent. Die Rechnung Schritt für Schritt finden Sie im Artikel zur Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz.
Die Handänderungssteuer berechnen die Kantone auf dem Kaufpreis, nicht auf dem Gewinn. Sie beträgt bis zu 3,3 Prozent und wird in den meisten Kantonen der Käuferschaft verrechnet.
3. Welche Steuern fallen in welchen Kantonen an?
Kantone handhaben die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer unterschiedlich. Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht:
| Kanton | Grundstückgewinnsteuer | Handänderungssteuer |
|---|---|---|
| Aargau | Besitzdauer: 40 % bis 5 % | keine, nur Grundbuchabgabe |
| Appenzell Ausserrhoden | fester Satz 30 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | max. 2 %, je hälftig |
| Appenzell Innerrhoden | Gewinnhöhe: 10 % bis 40 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | 1 % |
| Basel-Landschaft | Gewinnhöhe: 3 % bis 25 %, Zuschlag unter 5 Jahren | 2,5 %, je hälftig; befreit bei selbst bewohntem Wohneigentum |
| Basel-Stadt | Besitzdauer: 60 % bis 12 %, selbst bewohnt 30 % bis 12 % | 3 %; 1,5 % bei Selbstbewohnung |
| Bern | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | 1,8 %; Hauptwohnsitz: erste CHF 800'000 steuerfrei |
| Freiburg | Besitzdauer: 22 % bis 10 % | 1,5 %, Gemeinden dürfen Zuschlag erheben |
| Genf | Besitzdauer: 50 % bis 2 % | 3 %; Kürzung bei Hauptwohnsitz |
| Glarus | Gewinnhöhe: 10 % bis 30 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | keine, nur Grundbuchgebühr |
| Graubünden | Gewinnhöhe: ab 5 %, progressiv | max. 2 %, Gemeinden legen Satz fest |
| Jura | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | 2,5 % bis CHF 1 Mio., 3,2 % auf dem Mehrbetrag |
| Luzern | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag unter 6 Jahren | 1,5 % |
| Neuenburg | Gewinnhöhe: 10 % bis 40 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | 3,3 %; 2,2 % bei Hauptwohnsitz |
| Nidwalden | Besitzdauer: ab 36 % sinkend | 1 % |
| Obwalden | fester Satz (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag unter 3 Jahren | 1,5 %, je hälftig |
| Schaffhausen | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag bei kurzer Besitzdauer | keine, nur Grundbuchgebühr |
| Schwyz | Gewinnhöhe: 8 % bis 30 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | keine, nur Gebühr |
| Solothurn | Gewinnhöhe (Einkommenssteuertarif), Ermässigung ab 5 Jahren | 2,2 %; befreit bei dauernder Selbstnutzung |
| St. Gallen | Gewinnhöhe (einfache Steuer × Steuerfuss), Zuschlag bei kurzer Besitzdauer | 1 % |
| Tessin | Besitzdauer: ab 31 % sinkend | keine, aber Eintragungsgebühr 11 ‰ |
| Thurgau | fester Satz 40 %, Ermässigung ab dem 6. Jahr bis 72 % | 1 % |
| Uri | Besitzdauer: 31 % bis 11 % | keine, nur Grundbuchgebühr |
| Waadt | Besitzdauer: 30 % bis 7 % | 2,2 %, Gemeinden max. 1,1 % Zuschlag |
| Wallis | Gewinnhöhe: 12 % bis 24 %, Zuschlag unter 5 Jahren | 1 % bis 1,5 % je nach Wert |
| Zug | Rendite pro Jahr: 10 % bis 60 %, Ermässigung ab 12 Jahren | keine, nur Grundbuchgebühr |
| Zürich | Gewinnhöhe: 10 % bis 40 %, Zu- und Abschläge nach Besitzdauer | keine, nur Grundbuchgebühr |
Stand Oktober 2026, Angaben ohne Gewähr.
In den ausführlichen Artikeln zur Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer finden Sie weiterführende Informationen.
4. Können Sie eine Immobilie steuerfrei verkaufen?
In der Regel nicht. Der Bund besteuert private Grundstückgewinne nicht, aber alle 26 Kantone erheben die Grundstückgewinnsteuer. Keine Steuer zahlen Sie nur, wenn Sie ohne Gewinn verkaufen oder der Gewinn unter der Freigrenze Ihres Kantons liegt. Bei Erbe, Schenkung oder dem Kauf eines neuen Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben. Die Freigrenzen aller Kantone zeigt der Artikel zur Grundstückgewinnsteuer.
5. Was ändert sich in der Steuererklärung nach dem Hausverkauf?
Die Grundstückgewinnsteuer wird mit der Handänderung fällig. Das Steueramt der Gemeinde oder des Kantons, in der die Liegenschaft liegt, veranlagt sie separat. In Ihrer ordentlichen Steuererklärung ändert sich Folgendes:
Eigenmietwert und Liegenschaft deklarieren Sie nur noch für die Monate bis zum Verkauf. So sieht es etwa das Steuerbuch des Kantons St. Gallen vor.
Der Verkaufserlös ist kein Einkommen. Was davon Ende Jahr noch vorhanden ist, versteuern Sie als Vermögen.
6. Welche weiteren Kosten und Gebühren können anfallen?
Nebst den Steuern können weitere Gebühren und Kosten anfallen:
Maklerprovision: Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Eigenheims beauftragt? Dann schulden Sie ihm ein Honorar. Die Maklerprovision beträgt im Schnitt zwischen 2 und 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises.
Notariatshonorar: Auf dem Notariat übertragen Sie die Immobilie dem neuen Besitzer oder der neuen Besitzerin. Der Notar fertigt dazu den Vertrag an, beurkundet ihn und nimmt den Eintrag ins Grundbuch vor. Die Höhe des Honorars hängt in erster Linie von den Bestimmungen des Kantons ab. Im Kanton Zürich beträgt die Gebühr 0,1 Prozent des Kaufpreises. In einigen Kantonen sind die Honorare nicht festgelegt. Holen Sie in diesem Fall Offerten ein. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten.
Grundbuchgebühren: Zusätzlich zur Eigentumsübertragung fallen Gebühren für das Grundbuch an. Je nach Kanton variiert die Handhabung der Gebühr stark. Käufer und Verkäufer tragen die Kosten normalerweise jeweils zur Hälfte.
Eventuelle Gebühren für die Auflösung des Schuldbriefs: Möchte die Käuferschaft den Schuldbrief nicht übernehmen? Dann können Sie ihn – meist gegen eine Gebühr – löschen lassen. In den meisten Fällen ist es aber sinnvoller, den Schuldbrief an den Käufer zu übertragen oder ihn für eine neue Immobilie zu benutzen.
Vermarktungskosten: Beim Hausverkauf ohne Makler fallen zahlreiche Arbeitsstunden und Kosten an. Kostenfaktoren sind etwa die Immobilienbewertung, Werbung, professionelle Fotos, Home Staging oder das Inserieren der Immobilie.
7. Gibt es Besonderheiten beim Verkauf einer geerbten Liegenschaft?
Erben einer Immobilie stehen vor einer schwierigen Entscheidung: Das Haus behalten oder doch verkaufen? Behalten Sie das Haus, können Erben die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Das bedeutet: Sie müssen erst beim tatsächlichen Verkauf die Steuer nachzahlen.
Komplizierter wird es bei Erbengemeinschaften. Übergeben Sie etwa die Immobilie einzelnen Erben, sollten Sie die Grundstückgewinnsteuer bei der Aufteilung des Erbes berücksichtigen. Je nach Kanton und Liegenschaftswert kann die Steuer unterschiedlich hoch ausfallen.
Gut zu wissen: Die Höhe der Erbschaftssteuer ist abhängig vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad. Ehegatten und eingetragene Partner sind in der Regel von der Erbschaftssteuer befreit. Auch die direkten Nachkommen müssen oft keine Erbschaftssteuer entrichten.
8. Welche Tipps gibt es, um beim Hausverkauf Steuern zu sparen?
Sparen können Sie vor allem bei der Grundstückgewinnsteuer. Generell gilt: Je länger Sie im Besitz des Hauses waren, desto niedriger ist die Steuer.
Denken Sie auch an Abzüge, wie etwa wertvermehrende Investitionen wie Renovationen, Maklerprovision, Kosten fürs Inserieren, Handänderungssteuern, Notariatshonorare sowie allenfalls die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Welche Kosten als Anlagekosten zählen, zeigt der Artikel zur Grundstückgewinnsteuer. Am besten fragen Sie direkt bei einem Steuerberater nach, welche Abzüge Sie geltend machen dürfen.
9. Häufige Fragen zu Steuern beim Hausverkauf
Neben der Grundstückgewinnsteuer zahlen Sie meist eine Maklerprovision von 2 bis 3 Prozent sowie einen Teil der Notariats- und Grundbuchgebühren. Haben Sie die Hypothek vorzeitig aufgelöst, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung dazu.
Die Grundstückgewinnsteuer liegt je nach Kanton, Gewinn und Besitzdauer zwischen wenigen Prozent und über 50 Prozent des Gewinns. Wer die Immobilie nur kurz besitzt, zahlt einen Zuschlag. Mit jedem weiteren Besitzjahr sinkt die Steuer in den meisten Kantonen.
Beim Kauf zahlen Sie in den meisten Kantonen die Handänderungssteuer sowie Notariats- und Grundbuchgebühren. Danach versteuern Sie die Liegenschaft jedes Jahr als Vermögen. Mehr dazu im Artikel Kaufnebenkosten beim Hauskauf.
In den meisten Kantonen die Käuferschaft. In Basel-Landschaft, Obwalden und Appenzell Ausserrhoden teilen sich Käufer- und Verkäuferschaft die Steuer, sofern nichts anderes vereinbart ist.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 15.06.2021
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