Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer im Aargau berechnen?
Bei einem Immobilienverkauf müssen Sie den Gewinn versteuern. Die Bestimmungen dafür unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Comparis erklärt, was im Kanton Aargau gilt und wie Sie die Aargauer Grundstückgewinnsteuer berechnen können.
29.10.2026
Unsplash / Claudio Thürlemann
1. Wer muss die Grundstückgewinnsteuer zahlen?
Beim Verkauf eines Privatgrundstücks erwirtschaften Sie möglicherweise Gewinn. Für diesen Gewinn bezahlen Sie in der Regel als Verkäufer oder Verkäuferin die Grundstückgewinnsteuer. Im Kaufvertrag dürfen Sie auch bestimmen, dass die Käuferschaft die Grundstückgewinnsteuer zahlt. Das kommt in der Praxis aber kaum vor.
Für Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Geschäftsvermögens müssen Sie keine Grundstückgewinnsteuer zahlen. Sie fallen unter die Einkommens- bzw. die Gewinnsteuer.
Wovon hängt die Höhe der Grundstückgewinnsteuer im Aargau ab?
Im Aargau hängt die Höhe der Steuersätze für den Grundstückgewinn nur von der Besitzdauer ab. Wie viel Sie schlussendlich bezahlen, hängt natürlich von der Gewinnhöhe des Verkaufs ab.
Möchten Sie einen ersten Anhaltspunkt für den Wert Ihrer Immobilie erhalten? Bei Comparis können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen.
2. Wie hoch fällt die Grundstückgewinnsteuer im Aargau aus?
Im Kanton Aargau liegt der Satz der Grundstückgewinnsteuer zwischen 5 und 40 Prozent. Fürs Eintreiben der Steuer sind die Gemeinden zuständig.
Grundstückgewinnsteuer im Aargau: Tabelle der Steuersätze
Tarif für die Steuerberechnung (§ 109 Steuergesetz)*
| Prozentsatz | Zeitdauer |
|---|---|
| 40% | bis zum vollendeten 1. Besitzjahr |
| 38% | bis zum vollendeten 2. Besitzjahr |
| 36% | bis zum vollendeten 3. Besitzjahr |
| 34% | bis zum vollendeten 4. Besitzjahr |
| 32% | bis zum vollendeten 5. Besitzjahr |
| 30% | bis zum vollendeten 6. Besitzjahr |
| 28% | bis zum vollendeten 7. Besitzjahr |
| 26% | bis zum vollendeten 8. Besitzjahr |
| 24% | bis zum vollendeten 9. Besitzjahr |
| 22% | bis zum vollendeten 10. Besitzjahr |
| 20% | bis zum vollendeten 11. Besitzjahr |
| 19% | bis zum vollendeten 12. Besitzjahr |
| 18% | bis zum vollendeten 13. Besitzjahr |
| 17% | bis zum vollendeten 14. Besitzjahr |
| 16% | bis zum vollendeten 15. Besitzjahr |
| 15% | bis zum vollendeten 16. Besitzjahr |
| 14% | bis zum vollendeten 17. Besitzjahr |
| 13% | bis zum vollendeten 18. Besitzjahr |
| 12% | bis zum vollendeten 19. Besitzjahr |
| 11% | bis zum vollendeten 20. Besitzjahr |
| 10% | bis zum vollendeten 21. Besitzjahr |
| 9% | bis zum vollendeten 22. Besitzjahr |
| 8% | bis zum vollendeten 23. Besitzjahr |
| 7% | bis zum vollendeten 24. Besitzjahr |
| 6% | bis zum vollendeten 25. Besitzjahr |
| 5% | ab dem vollendeten 25. Besitzjahr |
3. Wie berechne ich die Grundstückgewinnsteuer im Aargau?
Der Gewinn errechnet sich im Kanton Aargau aus der Differenz von Kauf- und Verkaufspreis. Zum Kaufpreis werden verschiedene weitere Kosten als sogenannte Anlagekosten dazugezählt. Sie können die effektiven Anlagekosten geltend machen oder – sofern Sie mindestens zehn Jahre im Besitz der Immobilie waren – die pauschalierten Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören:
Ausgaben für Notariats- und Grundbuchgebühren
Vermittlungskosten
wertvermehrende Investitionen
andere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkauf stehen
Berechnungsbeispiel für die Grundstückgewinnsteuer im Aargau
Die Berechnung basiert auf einem Kauf der Immobilie am 1.3.2013 und einem Verkauf am 1.3.2023. Die Immobilie war also zehn Jahre im Besitz des Verkäufers.
| Kaufpreis der Immobilie | CHF 900'000 |
|---|---|
| Wertvermehrende Investitionen | CHF 0 |
| Erzielter Verkaufspreis | CHF 1'000'000 |
| Gewinn aus dem Verkauf | CHF 100'000 |
| Abzüglich Maklerhonorar (2,5 % vom Verkaufspreis) | CHF 25'000 |
| Grundstückgewinnsteuer netto (22 % bis zum vollendeten 10. Besitzjahr) | CHF 16'500 |
4. Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer im Aargau reduzieren?
Umgehen können Sie die beim Verkauf Ihrer Immobilie anfallende Steuer nicht. Generell gilt: Je länger Sie im Besitz des Hauses waren, desto niedriger ist die Steuer. Sie können die Grundstückgewinnsteuer im Aargau auch reduzieren. Dazu haben Sie zwei Möglichkeiten:
Sie machen alle möglichen Abzüge geltend.
Sie schieben die Grundstückgewinnsteuer auf.
Alle Abzüge geltend machen
Denken Sie daran, alle möglichen Abzüge geltend zu machen. Dazu gehören etwa wertvermehrende Investitionen wie Renovationen, Maklerprovision, Kosten fürs Inserieren, Handänderungssteuern, Notariatshonorare sowie allenfalls die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.
Dazu ein Tipp: Bereits beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich eine Kaufpreis-/Investitions-/Unterhaltsliste anlegen. Auf ihr listen Sie sämtliche Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie mit Datum und Betrag auf. So können Sie vor einem Verkauf prüfen, welche Abzüge Sie geltend machen dürfen. Ziehen Sie einen Steuerberater bei, kann dieser anhand der vollständigen Dokumente das Optimum für Sie ermitteln.
Grundstückgewinnsteuer aufschieben
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau aufschieben. Das ist der Fall bei Ersatzbeschaffungen für selbst bewohntes Wohneigentum oder selbst bewirtschaftete land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke. Ebenfalls steueraufschiebende Wirkung haben Handänderungen. Steueraufschiebende Handänderungen sind:
Erbgang, Erbteilung und Vermächtnis
Erbvorbezug und Schenkung
Rechtsgeschäfte mit Verwandten gerader Linie
Rechtsgeschäfte verheirateter Partner
Landumlegung, die der Zusammenlegung verschiedener Güter dient
Landumlegung, die zur Abrundung des landwirtschaftlichen Heimwesens vorgenommen wird
Umstrukturierungen, die von juristischen Personen zu besonderen Zwecken getätigt werden
Wichtig: Den Verkauf und die Ersatzbeschaffung muss dieselbe Person tätigen. Kaufen Sie das neue Eigenheim spätestens drei Jahre nach dem Verkauf. Auch ein Kauf bis zwei Jahre vor dem Verkauf ist möglich.
Weitere Informationen zur Grundstückgewinnsteuer im Aargau, Formulare und Merkblätter finden Sie auf der Seite des Kantons.
5. Häufige Fragen zur Grundstückgewinnsteuer im Aargau
Keine Steuer zahlen Sie, wenn Sie ohne Gewinn verkaufen. Eine Freigrenze für kleine Gewinne gibt es im Aargau nicht. Für Gewinne aus Grundstücken des Geschäftsvermögens zahlen Sie ebenfalls keine Grundstückgewinnsteuer. Sie fallen unter die Einkommens- oder Gewinnsteuer. In einigen Fällen können Sie die Steuer aufschieben. Das gilt etwa bei Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung oder Rechtsgeschäften unter Verheirateten. Auch bei einer Ersatzbeschaffung für selbst bewohntes Wohneigentum ist ein Aufschub möglich. Kaufen Sie das neue Eigenheim spätestens drei Jahre nach dem Verkauf (§ 98 StG AG).
Vom Verkaufspreis ziehen Sie die Anlagekosten ab. Dazu gehören der damalige Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen. Ebenfalls zählen Notariats- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Inseratekosten und Handänderungssteuern. Auch eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank ziehen Sie ab.
Umgehen können Sie die Steuer nicht. Sie können sie aber senken oder aufschieben. Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto tiefer ist die Steuer. Der Satz sinkt von 40 Prozent im ersten Besitzjahr schrittweise auf 5 Prozent nach 25 Jahren. Zudem senken alle geltend gemachten Abzüge den steuerbaren Gewinn.
Teilen via:
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 25.03.2022
