Handänderungssteuer Schweiz: Handänderungskosten in den Kantonen
Beim Besitzwechsel einer Immobilie wird in der Regel die Handänderungssteuer fällig. Je nach Kanton gelten andere Bestimmungen. Comparis beantwortet die wichtigsten Fragen und zeigt die Handänderungssteuern der Kantone auf.
12.10.2026
iStock / SAWEK KAWILA
1. Was ist die Handänderungssteuer?
In der Schweiz erheben die meisten Kantone und Gemeinden für die Eigentumsübertragung von Liegenschaften eine Handänderungssteuer. Sie wird bei der Grundbuchanmeldung fällig. Die Kantone oder Gemeinden halten die genauen Regelungen bei der Handänderung fest.
In manchen Kantonen hat die Handänderungsabgabe den Charakter einer Gemengsteuer. Im Unterschied zu einer gewöhnlichen Verwaltungsgebühr ist die Gemengsteuer eine Abgabe, die höher ist, als für die Kostendeckung der Verwaltungstätigkeit erforderlich. Die Differenz zu den tatsächlichen Verwaltungskosten hat rechtlich den Charakter einer Steuer.
2. Wer muss die Handänderungssteuer bezahlen?
In der Regel zahlt die Käuferin oder der Käufer die Handänderungssteuer. Einzelne Kantone haben andere Regelungen. In Basel-Landschaft ist eine hälftige Aufteilung zwischen Kaufenden und Verkaufenden festgelegt. In Obwalden und Appenzell Ausserrhoden gilt die hälftige Aufteilung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren. In Basel-Stadt zahlt die Verkäuferschaft, wenn die Käuferschaft die Liegenschaft selbst bewohnt.
3. Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?
Die Handänderungssteuer orientiert sich in der Regel an der Höhe des Verkaufspreises. Liegt kein tatsächlicher Preis vor oder entspricht dieser nicht mindestens dem Verkehrswert? Dann kann die Steuerbehörde den Verkehrswert oder den amtlichen Wert als Grundlage herbeiziehen. Auf diesen Wert wird die jeweils geltende Steuer erhoben.
Handänderungssteuer bei Verkaufsverlust
Gegenstand der Handänderungssteuer ist die Eigentumsübertragung. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer ist die Handänderungssteuer unabhängig vom erzielten Gewinn oder allfälligen Verlusten zu bezahlen.
Beispielrechnung einer Handänderungssteuer
Im Kanton Luzern beträgt der Satz für die Handänderungssteuer 1,5 Prozent. Wenn Sie eine Liegenschaft für 1 Mio. Franken erwerben, werden 15'000 Franken Handänderungssteuer fällig.
Das Ermitteln der Handänderungssteuer gelingt mit der Formel:
Kaufpreis × Steuersatz = Handänderungssteuer
Im oberen Beispiel lässt sich die Handänderungssteuer wie folgt berechnen:
CHF 1’000’000 × 0,015 = CHF 15’000
4. Wie hoch ist die Handänderungssteuer in den Kantonen?
Es bestehen erhebliche Unterschiede zwischen den Kantonen. Die Kantone Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Zug und Zürich erheben keine Handänderungssteuer, sondern nur eine Gebühr. Diese liegt meist zwischen 1 und 13 Promille.
In der Tabelle finden Sie die kantonalen Regelungen zur Handänderungssteuer im Überblick:
| Kanton | Handänderungs-steuersatz | Ergänzungen | Wer zahlt? |
|---|---|---|---|
| Aargau | – | keine HÄ-Steuer, nur Grundbuchabgabe 4 ‰ | – |
| Appenzell Ausserrhoden | max. 2,0 % | Gemeinden dürfen tieferen Ansatz festlegen | nach Vereinbarung, sonst je hälftig |
| Appenzell Innerrhoden | 1,0 % | – | Käuferschaft |
| Basel-Landschaft | 2,5 % | – | je hälftig zu teilen zwischen Verkaufenden und Kaufenden |
| Basel-Stadt | 3,0 % | bei Selbstbewohnung (6 Jahre) 1,5 %, geschuldet von der Verkäuferschaft | Käuferschaft, bei Selbstbewohnung Verkäuferschaft |
| Bern | 1,8 % | unter CHF 100 keine Erhebung; Hauptwohnsitz: erste 800'000 CHF steuerfrei | Käuferschaft |
| Freiburg | 1,5 % | Gemeinden dürfen einen Zuschlag von bis zu 100 % der Kantonssteuer erheben | Käuferschaft |
| Genf | 3,0 % | Hauptwohnsitz: Steuer um 20'924 CHF gekürzt (bis Kaufpreis unter 1'394'928 CHF) | Käuferschaft |
| Glarus | – | keine HÄ-Steuer, nur Grundbuchgebühr 3,5 ‰ | – |
| Graubünden | max. 2,0 % | Gemeinden legen Steuersatz fest | Käuferschaft, abweichende vertragliche Vereinbarungen möglich |
| Jura | 2,5 % bis 1 Mio. CHF, 3,2 % auf dem Mehrbetrag | min. 30 CHF | Käuferschaft |
| Luzern | 1,5 % | – | Käuferschaft |
| Neuenburg | 3,3 % | 2,2 % bei Hauptwohnsitz | Käuferschaft, sofern nichts anderes vereinbart |
| Nidwalden | 1,0 % | – | Käuferschaft |
| Obwalden | 1,5 % | – | je hälftig zu teilen zwischen Verkaufenden und Kaufenden, sofern nichts anderes vereinbart |
| Schaffhausen | – | keine HÄ-Steuer, nur Grundbuchgebühr 6 ‰ | – |
| Schwyz | – | keine HÄ-Steuer, nur Gebühr von 45 CHF je angefangene 50'000 CHF | – |
| Solothurn | 2,2 % | befreit bei dauernder Selbstnutzung | Käuferschaft |
| St. Gallen | 1,0 % | – | Käuferschaft |
| Tessin | – | keine HÄ-Steuer, aber Eintragungsgebühr 11 ‰ (13 ‰ ab 2 Mio. CHF); die ESTV wertet sie zu 7/8 als Handänderungssteuer | – |
| Thurgau | 1,0 % | – | Käuferschaft |
| Uri | – | keine HÄ-Steuer, nur Grundbuchgebühr 2 ‰ | – |
| Waadt | 2,2 % | max. 1,1 % Zuschlag durch Gemeinde | Käuferschaft |
| Wallis | 1,0–1,5 % | abhängig vom Liegenschaftswert; Gemeinden dürfen bis 50 % Zuschlag erheben | Käuferschaft |
| Zug | – | keine HÄ-Steuer, nur Grundbuchgebühr nach Aufwand | – |
| Zürich | – | keine HÄ-Steuer, nur Grundbuchgebühr 1 ‰ | – |
5. Gibt es Ausnahmen für die Handänderungssteuer?
Manche Handänderungen sind je nach Kanton steuerbefreit oder steuererleichtert. Die jeweils geltenden Bestimmungen finden Sie in den kantonalen Steuergesetzen.
Nutzen Sie etwa im Kanton Bern eine neu erworbene Immobilie als Hauptwohnsitz, können Sie die ersten 800’000 Franken von der Handänderungssteuer befreien lassen. In Solothurn und Basel-Landschaft zahlen Käuferinnen und Käufer keine Handänderungssteuer, wenn sie die Liegenschaft dauernd selbst bewohnen. Neuenburg und Genf gewähren für den Hauptwohnsitz einen tieferen Satz oder einen Abzug, Freiburg für die erste Wohnung. Weitere Beispiele für mögliche Ausnahmen von der Steuerpflicht:
Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum
Ersatzbeschaffungen (Kauf einer anderen Immobilie als Wohnsitz)
Erbgänge und Schenkungen in auf- und absteigender Linie
Handänderungen unter Ehegatten oder Kindern
Handänderungen aufgrund güterrechtlicher Auseinandersetzung
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 20.06.2022
