Wie berechne ich die Grundstückgewinnsteuer in Bern?
Bei einem Immobilienverkauf müssen Sie den Gewinn versteuern. Die Bestimmungen für diese Grundstückgewinnsteuer unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Comparis erklärt, was im Kanton Bern gilt.
29.10.2026
iStock / anouchka
1. Für wen fällt die Grundstückgewinnsteuer an?
Erzielen Sie beim Verkauf einer Liegenschaft einen Gewinn, schulden Sie dem jeweiligen Kanton eine Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen dem erzielten Erlös und den aufgewendeten Kosten für die Liegenschaft.
Grundstückgewinn = Erlös aus dem Verkauf – aufgewendete Kosten für die Liegenschaft
Die Rede ist auch von Anlagekosten. Dazu zählen:
der damalige Kaufpreis
Ausgaben für Notariats- und Grundbuchgebühren
Vermittlungskosten
wertvermehrende Investitionen
andere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Grundstücksverkauf stehen
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer bemisst sich an der Nutzungsart, der Eigentumsdauer und der Gewinnhöhe.
Gewinnhöhe bestimmt Steuerhöhe
Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist unter anderem der Verkaufspreis und der durch den Verkauf erzielte Gewinn ausschlaggebend.
Mit der Online-Immobilienbewertung von Comparis erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt für den möglichen Marktwert Ihrer Immobilie.
2. Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern?
Ausschlaggebend für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern ist die Besitzdauer: Gehörte das Objekt mehr als fünf Jahre Ihnen, wird der Grundstückgewinn für jedes volle Besitzjahr um zwei Prozent reduziert. Die maximale Reduktion beträgt 70 Prozent.
Bei einer Besitzdauer von weniger als fünf Jahren zahlen Sie einen Zuschlag zwischen 10 und 70 Prozent. Haben Sie die Liegenschaft selbst bewohnt und verwenden den erzielten Erlös innert angemessener Frist für den Erwerb eines Ersatzobjektes, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Weitere Angaben dazu finden Sie im Steuergesetz des Kantons Bern.
Besonderheiten bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern
Anders als in den meisten anderen Kantonen wird im Kanton Bern die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne gemeinsam besteuert. Eine weitere Besonderheit in Bern ist: Gewerbsmässig erzielte Gewinne aus dem Verkauf unterliegen der Einkommenssteuer, sofern Sie mindestens 25 Prozent des ursprünglich gezahlten Preises in wertvermehrende Massnahmen investiert haben.
Grundstückgewinnsteuer Bern: Tabelle
Die einfache Steuer für Grundstückgewinne berechnet sich nach den folgenden Einheitsansätzen:
| Einheitsansatz (Prozent) | Zu versteuernder Gewinn (CHF) |
|---|---|
| 1,44 für die ersten | 2’800 |
| 2,40 für die nächsten | 2’800 |
| 4,08 für die nächsten | 8’200 |
| 4,92 für die nächsten | 13’400 |
| 6,41 für die nächsten | 26’800 |
| 7,26 für die nächsten | 80’400 |
| 7,81 für die nächsten | 201’100 |
| 8,10 | für die weiteren Gewinne |
Quelle: Finanzdirektion des Kantons Bern, Tarif für die Steuerberechnung (§ 146 Steuergesetz)
Zur Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer wird die einfache Steuer mit dem geltenden Steuersatz multipliziert.
Berechnungsbeispiel für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern
Die Berechnung basiert auf einem Kauf in der Stadt Bern am 1. März 2011 und einem Verkauf am 1. März 2026. Die Immobilie war also 15 Jahre im Besitz der Verkäuferin oder des Verkäufers.
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis am 1. März 2026 | 650’000 Franken |
| – Kaufpreis am 1. März 2011 | 500’000 Franken |
| – Anlagekosten (Investitionen, Renovationen, Inserate) | 12’000 Franken |
| Grundstückgewinn | 138’000 Franken |
| – Besitzdauerabzug (30 Prozent für 15 Jahre) | 41’400 Franken |
| Steuerbarer Grundstückgewinn | 96’600 Franken |
| 1,44 Prozent auf den ersten 2’800 Franken | 40.32 Franken |
| 2,40 Prozent auf den nächsten 2’800 Franken | 67.20 Franken |
| 4,08 Prozent auf den nächsten 8’200 Franken | 334.56 Franken |
| 4,92 Prozent auf den nächsten 13’400 Franken | 659.28 Franken |
| 6,41 Prozent auf den nächsten 26’800 Franken | 1’717.88 Franken |
| 7,26 Prozent auf den restlichen 42’600 Franken | 3’092.76 Franken |
| Einfache Steuer | 5’912.00 Franken |
| × 2,975 (Steueranlage Kanton 2026) | 17’588.20 Franken |
| × 1,54 (Steueranlage Stadt Bern 2026) | 9’104.48 Franken |
| Total Kantons- und Gemeindesteuer | 26’692.68 Franken |
Mitglieder einer Landeskirche zahlen zusätzlich Kirchensteuer.
Tipp: Die Steuerbehörde des Kantons Bern stellt online ein Berechnungstool für die Grundstückgewinnsteuer zur Verfügung.
3. Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern reduzieren?
Umgehen können Sie die beim Verkauf Ihrer Immobilie anfallende Steuer nicht. Sie kann aber aufgeschoben werden, wenn Sie zum Beispiel mit dem Verkaufserlös eine andere Immobilie kaufen. Auch bei Schenkungen oder güterrechtlichen Änderungen kann die Steuer aufgeschoben werden.
Sie können die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern aber reduzieren. Dazu haben Sie mehrere Möglichkeiten:
Alle Abzüge geltend machen
Generell gilt: Je länger Sie im Besitz der Immobilie waren, desto niedriger ist die Steuer. Denken Sie auch an Abzüge. Dazu gehören etwa wertvermehrende Investitionen wie Renovationen, Maklerprovision, Kosten fürs Inserieren, Handänderungssteuern, Notariatshonorare sowie allenfalls die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.
Dazu ein Tipp: Bereits beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich eine Kaufpreis- / Investitions- / Unterhaltsliste anlegen. Auf ihr listen Sie sämtliche Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie mit Datum und Betrag auf. So können Sie vor einem Verkauf prüfen, welche Abzüge Sie geltend machen dürfen. Ziehen Sie eine professionelle Steuerberatung bei, kann diese anhand der vollständigen Dokumente das Optimum für Sie ermitteln.
Grundstückgewinnsteuer aufschieben
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern aufschieben. Das ist der Fall bei Handänderungen. Steueraufschiebende Handänderungen sind:
Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung
Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht
Landumlegung und dergleichen
Ersatzbeschaffung Landwirtschaft/Verbesserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke
Ersatzbeschaffung Eigenheim
Umstrukturierungen
Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen
Wichtig: Den Verkauf und die Ersatzbeschaffung muss dieselbe Person tätigen. In Bern gilt in der Regel: höchstens zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf.
Weitere Informationen zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern, Formulare und Merkblätter finden Sie auf der Website des Kantons.
4. Häufige Fragen zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern
Keine Steuer zahlen Sie, wenn Sie ohne Gewinn verkaufen. Zudem bleiben Gewinne unter 5’300 Franken im Kanton Bern steuerfrei. In einigen Fällen kann die Steuer aufgeschoben werden. Das gilt etwa bei Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung oder Eigentumswechseln unter Ehegatten. Auch bei einer Ersatzbeschaffung für ein selbst bewohntes Eigenheim ist ein Aufschub möglich.
Vom Verkaufspreis ziehen Sie die Anlagekosten ab. Dazu gehören der damalige Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen. Ebenfalls zählen Notariats- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Inseratekosten und Handänderungssteuern. Auch eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank ziehen Sie ab.
Umgehen können Sie die Steuer nicht. Sie können sie aber senken oder aufschieben. Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto tiefer ist die Steuer. Nach mehr als fünf Jahren sinkt der Gewinn pro Besitzjahr um zwei Prozent. Bei weniger als fünf Jahren Besitz zahlen Sie dagegen einen Zuschlag.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 13.12.2022
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