Wie berechne ich die Grundstückgewinnsteuer in Luzern?
Bei einem Immobilienverkauf müssen Sie den Gewinn versteuern. Die Bestimmungen für diese Grundstückgewinnsteuer sind je nach Kanton unterschiedlich. Hier lesen Sie, was im Kanton Luzern gilt.
29.10.2026
iStock / xbrchx
1. Für wen fällt die Grundstückgewinnsteuer an?
Erzielen Sie beim Verkauf einer Liegenschaft einen Gewinn, schulden Sie dem jeweiligen Kanton eine Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen dem erzielten Erlös aus dem Verkauf und den sogenannten Anlagekosten.
Grundstückgewinn = Erlös aus dem Verkauf – Anlagekosten
Zu den Anlagekosten zählen:
der damalige Kaufpreis der Immobilie
Ausgaben für Notariats- und Grundbuchgebühren
Vermittlungskosten
wertvermehrende Investitionen
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ist abhängig von der Nutzungsart, der Eigentumsdauer und der Gewinnhöhe.
2. Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern?
Im Kanton Luzern kommt das dualistische System zur Anwendung. Das bedeutet: Grundsätzlich unterliegen nur Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer.
Der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken des Geschäftsvermögens (Personengesellschaften, Einzelfirma oder Kapitalgesellschaften) wird mit der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer erfasst.
Kleine Gewinne bleiben steuerfrei. Die Grenze legt jeder Kanton selbst fest. Im Kanton Luzern sind Gewinne bis 13’000 Franken steuerfrei. Das ist eine Freigrenze: Liegt der Gewinn darüber, wird er ganz besteuert. Zum Vergleich: Im Kanton Basel-Stadt sind nur Gewinne bis 500 Franken steuerfrei.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern: Berechnung
Zuerst wird für den steuerbaren Grundstückgewinn die einfache Steuer gemäss Einkommenssteuertarif für Alleinstehende berechnet. Das übrige Einkommen wird dabei nicht berücksichtigt. Dieser Betrag ist danach mit dem für alle Gemeinden geltenden Steuerfuss von 4,2 zu multiplizieren.
Je länger der Besitz, desto tiefer die Steuer
War das Grundstück weniger als sechs Jahre im Besitz der Verkäuferin oder des Verkäufers, wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr weniger um 10 Prozent erhöht. Die Steuer darf jedoch 40 Prozent des Grundstückgewinns nicht übersteigen.
War das Grundstück mehr als acht Jahre im Besitz der Verkäuferin oder des Verkäufers, wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent gesenkt – höchstens aber um 25 Prozent.
Berechnungsbeispiel für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern
Die Immobilie in der Beispielrechnung war gut 16 Jahre lang im Besitz des Verkäufers oder der Verkäuferin.
Kaufpreis: 1’000’000 Franken
Wertvermehrende Investitionen: 30’000 Franken
Verkaufspreis: 1’150’000 Franken
Verkaufskosten: 20’000 Franken
(Makler, Inserate usw.)
Grundstückgewinn: 100’000 Franken
Einfache Steuer gemäss Tarif 2026: 4’158.50 Franken
× Steuerfuss 4,2 = 17’465.70 Franken
Besitzdauerabzug (8 Prozent): – 1’397.26 Franken
Total Grundstückgewinnsteuer: 16’068.44 Franken
Die Steuerbehörde des Kantons Luzern stellt online ein Berechnungstool zur Verfügung.
Gewinnhöhe bestimmt Steuerhöhe
Wie das obige Beispiel zeigt, ist für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist unter anderem der Verkaufspreis und der durch den Verkauf erzielte Gewinn ausschlaggebend.
Mit der Online-Immobilienbewertung von Comparis erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt für den möglichen Marktwert Ihrer Immobilie.
3. Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern reduzieren?
Umgehen können Sie die beim Verkauf Ihrer Immobilie anfallende Steuer nicht. Sie können die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern aber reduzieren oder aufschieben. Dazu haben Sie mehrere Möglichkeiten:
Alle Abzüge geltend machen
Je höher die Anlagekosten, desto tiefer der Grundstückgewinn. Machen Sie darum alle Abzüge geltend. Dazu gehören wertvermehrende Investitionen wie Renovationen, aber auch die Maklerprovision, Kosten fürs Inserieren, Handänderungssteuern, Notariatshonorare sowie allenfalls die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.
Comparis-Tipp
Bereits beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich eine Investitions- und Unterhaltsliste anlegen. Auf ihr listen Sie sämtliche Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie mit Datum und Betrag auf. So können Sie vor einem Verkauf prüfen, welche Abzüge Sie geltend machen dürfen.
Grundstückgewinnsteuer aufschieben
Unter bestimmten Voraussetzungen wird im Kanton Luzern die Besteuerung aufgeschoben. Das heisst, sie wird erst bei der nächsten steuerbaren Veräusserung fällig.
Gründe für einen solchen Aufschub sind unter anderem:
Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung
Eigentumswechsel unter Ehegatten/eingetragene Partnerinnen und Partner, sofern beide Ehegatten/eingetragene Partnerinnen und Partner einverstanden sind
Veräusserung eines selbstbewirtschafteten landwirtschaftlichen Grundstücks, soweit der Veräusserungserlös zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung für eine landwirtschaftliche Ersatzbeschaffung verwendet wird.
Veräusserung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft und Reinvestition des Veräusserungserlöses zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung in eine in der Schweiz gelegene und wiederum selbstgenutzte Ersatzliegenschaft.
Weitere Informationen zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern, Formulare und Merkblätter finden Sie auf der Website des Kantons.
4. Häufige Fragen zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern
Keine Steuer zahlen Sie, wenn Sie ohne Gewinn verkaufen. Auch Gewinne bis 13’000 Franken bleiben steuerfrei im Kanton Luzern. Das ist eine Freigrenze: Liegt der Gewinn darüber, wird er ganz besteuert. In einigen Fällen kann die Steuer aufgeschoben werden, etwa bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung. Auch beim Kauf eines neuen, selbst genutzten Eigenheims in der Schweiz wird sie aufgeschoben.
Vom Verkaufspreis ziehen Sie die Anlagekosten ab. Dazu gehören der damalige Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen. Ebenfalls zählen Notariats- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Inseratekosten und Handänderungssteuern. Auch eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank ziehen Sie ab.
Umgehen können Sie die Steuer nicht. Sie können sie aber senken oder aufschieben. Nach mehr als acht Jahren sinkt die Steuer pro weiteres volles Jahr um ein Prozent im Kanton Luzern. Höchstens sind es 25 Prozent. Bei weniger als sechs Jahren Besitz steigt sie dagegen um zehn Prozent pro fehlendem Jahr.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 13.12.2022
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