Liegenschaftssteuer berechnen: So berechnet sich die Grundsteuer in der Schweiz
Viele Immobilienbesitzende müssen in der Schweiz eine jährliche Liegenschaftssteuer zahlen. Sowohl die Höhe als auch die Art der Berechnung variieren je nach Gemeinde. Comparis erklärt, was es mit dieser Steuer auf sich hat und wie Sie sie berechnen.
26.10.2026
iStock / AsianDream
Das Wichtigste in Kürze
Die Liegenschaftssteuer zahlen Sie jedes Jahr auf den vollen Wert Ihres Grundstücks. Schulden ziehen Sie nicht ab.
Ob Sie sie zahlen, hängt vom Kanton und oft von der Gemeinde ab. Der Satz liegt zwischen 0,2 und 3 Promille des Steuerwerts.
In vielen Kantonen zahlen Privatpersonen keine Liegenschaftssteuer. In Obwalden, Nidwalden und Uri kann stattdessen eine Minimalsteuer anfallen.
Bis Ende 2028 können Sie die Liegenschaftssteuer in der Steuererklärung abziehen. Ab 2029 fällt der Abzug für das selbst bewohnte Eigenheim weg.
1. Was ist die Liegenschaftssteuer und wen betrifft sie?
Wer in der Schweiz eine Immobilie besitzt, muss in rund der Hälfte der Kantone eine Liegenschaftssteuer (auch Grund- oder Grundstückssteuer) zahlen. Sie beträgt zwischen 0,2 und 3 Promille des geschätzten Immobilienwerts und wird jährlich vom Kanton und/oder der Gemeinde erhoben. Besteuert wird der volle Wert des Grundstücks inklusive der Immobilie.
Steuerpflichtig sind je nach kantonaler Regelung die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer oder Miteigentümer oder etwaige Nutzniessende des Grundstücks. Mit der Liegenschaftssteuer leisten Sie einen Beitrag zur Infrastrukturerhaltung. Die Steuer wird am Ort der Liegenschaft fällig. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz am Ort der Liegenschaft haben oder nicht.
2. Welche Arten von Liegenschaftssteuern gibt es?
Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Immobilie wird direkt vom Kanton besteuert.
Eine direkte Liegenschaftssteuer für natürliche Personen erheben Genf und Thurgau. Der Thurgau schafft sie auf den 1. Januar 2029 ab, das hat das Stimmvolk am 18. Mai 2025 entschieden.
Neuenburg besteuert nur Anlageliegenschaften, also Immobilien, die nicht selbst bewohnt, sondern zum Beispiel vermietet werden.
Die Steuer muss von den Gemeinden erhoben werden.
Obligatorisch ist die Liegenschaftssteuer in Jura, St. Gallen, Tessin und Wallis.
Die Gemeinde hat das Recht, Steuern zu erheben, ist aber nicht dazu verpflichtet. Ein Steuerverzicht ist allerdings selten.
Fakultativ ist die Liegenschaftssteuer für natürliche Personen in Appenzell Innerrhoden, Bern, Freiburg, Graubünden und Waadt.
Die Minimalsteuer wird in einigen Kantonen anstelle der Liegenschaftssteuer auf das Grundeigentum erhoben, wenn sie höher ist als die Gewinn- oder Kapitalsteuer (bzw. Einkommens- und Vermögenssteuer).
In den meisten Fällen werden nur juristische Personen (z. B. Unternehmen, eingetragene Vereine) besteuert.
Gilt für natürliche Personen nur in Obwalden und Nidwalden sowie unter besonderen Bedingungen in Uri. In Uri fällt sie an, wenn Sie im Kanton weniger als 300 Franken Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuern zahlen.
Im Thurgau und im Tessin zahlen juristische Personen die Minimalsteuer zusätzlich zur ordentlichen Liegenschaftssteuer.
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3. Welche Kantone bzw. Gemeinden erheben eine Liegenschaftssteuer?
Die Liegenschaftssteuer verhält sich proportional zum Grundstückswert. Die folgende Tabelle zeigt, mit welchen Sätzen Sie als Privatperson in Ihrem Kanton bzw. Ihrer Gemeinde rechnen müssen:
| Kanton | Wer erhebt die Steuer? | Satz pro Jahr |
|---|---|---|
| Aargau | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Appenzell Ausserrhoden | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Appenzell Innerrhoden | Bezirk, Schul- und Kirchgemeinde | je max. 1 ‰, Bezirk mit Schulgemeinde max. 2 ‰ |
| Basel-Landschaft | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Basel-Stadt | keine Liegenschaftssteuer für Privatpersonen | – |
| Bern | Gemeinde | max. 1,5 ‰ |
| Freiburg | Gemeinde | max. 3 ‰ |
| Genf | Kanton | 1 ‰; 0,2 ‰ für den Hauptwohnsitz |
| Glarus | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Graubünden | Gemeinde | max. 2 ‰ |
| Jura | Gemeinde | 0,5 ‰ bis 1,8 ‰ |
| Luzern | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Neuenburg | Kanton und Gemeinde, nur Anlageliegenschaften | Kanton 2,4 ‰, Gemeinde max. 1,6 ‰ |
| Nidwalden | keine Liegenschaftssteuer, Minimalsteuer möglich | – |
| Obwalden | keine Liegenschaftssteuer, Minimalsteuer möglich | – |
| Schaffhausen | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Schwyz | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Solothurn | keine Liegenschaftssteuer | – |
| St. Gallen | Gemeinde | 0,2 ‰ bis 0,8 ‰ |
| Tessin | Gemeinde | 1 ‰ |
| Thurgau | Kanton, bis Ende 2028 | 0,5 ‰ |
| Uri | keine Liegenschaftssteuer, Minimalsteuer möglich | – |
| Waadt | Gemeinde | max. 1,5 ‰ |
| Wallis | Gemeinde | 1 ‰, mindestens CHF 25 |
| Zug | keine Liegenschaftssteuer | – |
| Zürich | keine Liegenschaftssteuer | – |
Quelle: ESTV-Steuermäppchen «Liegenschaftssteuer» 2025, Stand 26.11.2025. Angaben ohne Gewähr.
4. Wie wird die Liegenschaftssteuer berechnet?
Die meisten Kantone ziehen bei der Berechnung der Liegenschaftssteuer den Verkehrswert, den Ertragswert oder eine Kombination aus beiden heran. Der Verkehrswert entspricht in der Regel dem Verkaufspreis der Liegenschaft. Massgebend ist meist derselbe Steuerwert wie bei der Vermögenssteuer. Wichtig: Etwaige Schulden auf dem Grundstück werden bei der Steuerberechnung nicht berücksichtigt.
Den Ertragswert ermittelt die Behörde über die Erträge, die ein Grundstück abwirft. Er gilt vor allem für land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Wohnhäuser und Wohnungen bewerten die meisten Kantone zum Verkehrswert oder zu einem Mischwert aus Verkehrs- und Ertragswert.
5. Wie kann ich die Liegenschaftssteuer in meinem Kanton berechnen?
Zur Berechnung der Liegenschaftssteuer benötigen Sie den Amts- oder Verkehrswert des Grundstücks mit allfällig bestehender Immobilie sowie den Steuersatz des entsprechenden Kantons resp. der Gemeinde.
Berechnungsformel: Grundstückswert / 1000 × Steuersatz
Den Satz wenden Sie direkt an. Anders als bei der Einkommenssteuer multiplizieren Sie ihn nicht mit einem Steuerfuss.
Rechenbeispiel: Jährliche Liegenschaftssteuer für einen Grundstückswert von 500'000 Franken
Kanton Thurgau (direkte Besteuerung/Kantonssteuer), bis Ende 2028
Steuersatz von 0,5 ‰ = 250 Franken
Kanton St. Gallen (obligatorische Besteuerung/Grundsteuer)
Steuersatz je nach Gemeinde 0,2 bis 0,8 ‰ = 100 bis 400 Franken
Kanton Bern (fakultative Besteuerung)
Steuersatz von max. 1,5 ‰ = max. 750 Franken
Kanton Genf (Kantonssteuer, Hauptwohnsitz)
Steuersatz von 0,2 ‰ = 100 Franken
6. Wer zahlt keine Liegenschaftssteuer?
Als Privatperson zahlen Sie in diesen Kantonen keine Liegenschaftssteuer:
Aargau
Appenzell Ausserrhoden
Basel-Landschaft
Basel-Stadt
Glarus
Luzern
Nidwalden
Obwalden
Schaffhausen
Schwyz
Solothurn
Uri
Zug
Zürich
In Nidwalden, Obwalden und Uri kann stattdessen eine Minimalsteuer anfallen.
In Neuenburg zahlen Sie keine Liegenschaftssteuer auf das selbst bewohnte Eigenheim. Im Thurgau entfällt die Steuer ab dem 1. Januar 2029.
In den meisten Kantonen sind zudem befreit:
Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, die öffentlichen Zwecken dienen (z. B. Behörden, Schulen, Kirchen)
Krankenkassen und Krankenversicherer
Juristische Personen, deren Liegenschaften Kultuszwecken dienen
7. Können Sie die Liegenschaftssteuer von den Steuern abziehen?
Ja, bis Ende 2028. Die Liegenschaftssteuer gehört zu den Unterhaltskosten Ihrer Liegenschaft. Diese ziehen Sie in der Steuererklärung vom Einkommen ab. So steht es in der Verordnung über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften für die direkte Bundessteuer.
Wichtig: Am 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg. Gleichzeitig entfällt bei selbst bewohntem Wohneigentum der Abzug für Unterhaltskosten. Die Liegenschaftssteuer auf Ihr Eigenheim können Sie dann nicht mehr abziehen.
8. Wer zahlt die Liegenschaftssteuer im Jahr des Verkaufs?
Das Steueramt rechnet die Liegenschaftssteuer nicht anteilig ab. Es veranlagt sie für das ganze Jahr auf einen Stichtag, je nach Kanton am Anfang oder am Ende des Jahres. In Bern und Genf zahlt zum Beispiel, wer am 31. Dezember im Grundbuch eingetragen ist.
Comparis-Tipp: Regeln Sie im Kaufvertrag, wer die Liegenschaftssteuer für das Verkaufsjahr trägt. Sie können zum Beispiel vereinbaren, die Steuer ab dem Tag der Übergabe anteilig aufzuteilen.
Welche Steuern beim Verkauf sonst noch anfallen, zeigt der Artikel Steuern beim Immobilienverkauf.
9. Welche Steuern müssen Immobilienbesitzende sonst noch zahlen?
Neben der Liegenschaftssteuer müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien mit folgenden Steuern rechnen:
Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn Sie mit dem Verkauf Ihrer Liegenschaft einen Gewinn erwirtschaften.
Der Steuersatz unterscheidet sich stark je nach Kanton und Besitzdauer.
Die Handänderungssteuer fällt an, wenn das Eigentum an einer Liegenschaft wechselt. Erbgänge und Schenkungen sind in vielen Kantonen befreit.
Sie unterscheidet sich je nach Kanton, selten auch je nach Gemeinde.
Wohnen Sie in Ihrer eigenen Immobilie, rechnet das Steueramt Ihnen einen Eigenmietwert an.
Der Eigenmietwert muss als Einkommen versteuert werden.
Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg. Was die Abschaffung für Sie bedeutet, erklärt Comparis im Ratgeber.
Sie müssen Ihre Immobilie in der Steuererklärung als Vermögen angeben.
Im Gegensatz zur Liegenschaftssteuer dürfen Sie hier jedoch etwaige Schulden abziehen.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts dürfen die Kantone auf Ferien- und Zweitwohnungen, die Sie überwiegend selbst nutzen, eine besondere Liegenschaftssteuer erheben.
Ob und wie hoch, entscheidet jeder Kanton selbst. Graubünden hat bereits einen Vorschlag vorgelegt.
10. Häufige Fragen zur Liegenschaftssteuer
Sie multiplizieren den Steuerwert Ihrer Liegenschaft mit dem Satz Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde in Promille. Bei einem Steuerwert von 500'000 Franken und einem Satz von 1 Promille zahlen Sie 500 Franken pro Jahr.
Steuerpflichtig ist, wer im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist. Besteht eine Nutzniessung, zahlt in den meisten Kantonen die nutzniessende Person. Ihr Wohnsitz spielt keine Rolle.
Nein. Die Liegenschaftssteuer zahlen Sie jedes Jahr auf den Wert des Grundstücks. Die Grundstückgewinnsteuer zahlen Sie einmal beim Verkauf auf den Gewinn.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 16.08.2022
