7.5 Zimmer, 224 m²

Liegenschaft

7 ½-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage + Carport
Kreuzlingerstrasse 43a
8580 Amriswil

Macrolage

Amriswil ist gemäss BFS eine «städtische Industriegemeinde» und Teil der kleinen Agglomeration Amriswil-Romanshorn. Diese zählt 25'856 Einwohner (2017) und 11'063 Haushalte (2017). Die Gemeinde Amriswil selber hat 13'462 Einwohner (2017), verteilt auf 5'672 Haushalte (2017); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.4 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2012 und 2017 beläuft sich auf 131 Personen. 15.6% der Haushalte zählen im Jahr 2016 zu den oberen Schichten (Schweiz: 31.9%), 34.9% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32.4%) und 49.5% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 35.6%). Zwischen 2010 und 2017 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach gesunken. 944 Betriebe mit 5'936 Beschäftigten weist die Gemeinde Amriswil im Jahr 2016 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 30 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 47 Beschäftigten seit 2012. Von den 4'662 vollzeitäquivalenten Stellen sind 157.6 (3%) im 1. Sektor, 1'653 (35%) im Industrie- und 2'851 (61%) im Dienstleistungssektor.

Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Amriswil aus erreichbaren Zentren sind Romanshorn (10 Min.), Arbon (13 Min.) und Kreuzlingen (20 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Romanshorn (6 Min.), Arbon (19 Min.) und Frauenfeld (24 Min.).

Die Gemeinde weist Ende 2017 einen Bestand von 6'460 Wohneinheiten auf, wovon 1'390 Einfamilienhäuser und 5'070 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 21.5% im landesweiten Vergleich (22.2%) durchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 98 Wohnungen (2011 - 2016; das sind 1.72% des Bestandes 2011), ist die Leerstandsquote mit 3.65% im landesweiten Vergleich (1.62%) stark überdurchschnittlich. Dies entspricht 236 Wohneinheiten, wovon 88% Altbauten und 82% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2017 und 2035 in der Gemeinde Amriswil von einer Zusatznachfrage von 1'994 Wohnungen (pro Jahr: 111) auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 6'941 CHF/m², bei den EWG bei 5'692 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 211 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 420 - 545 CHF/m² und für ein typisches MFH 595 - 905 CHF/m² (EWG) bzw. 500 - 1'090 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich unterdurchschnittlich.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Oberthurgau um 65.4% zugelegt (Bauland für EFH: 177.3%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 89.4% (Bauland für MFH mit EWG: 425.7%). Der Markt der Gemeinde Amriswil ist nach Einschätzung von FPRE heute hoch bewertet.

Quelle: Fahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 12.12.2018

Microlage

Die Liegenschaft befindet sich im Westen von Amriswil am Ende einer Sackgasse. Sie profitiert von einer Lage mit guter Besonnung und nur wenig Lärmimmissionen, wobei zu bemerken ist, dass die Parzelle nordseitig an einen Garagenbetrieb grenzt.

Ca. Distanzen:
200 m zum Einkauf und zur Bushaltestelle Amriswil-Schrofen
800 m zu Schulen
1.2 km zum Bahnhof Amriswil

Erschliessung ÖV / überdurchschnittlich
Infrastruktur: gut
Wohnlage in Gemeinde / durchschnittlich
Distanzen Schulen / durchschnittlich

Wohnlage insgesamt / durchschnittlich

Grundstück / Umgebung

Das Grundstück ist vollständig erschlossen.

Garagenzufahrt und Hauseingang erfolgen über die Westseite, der Garten erstreckt sich über die West- und Nordseite.

Gut gepflegte Umgebung mit recht guter Intimsphäre.

Nordseite
Rasen, Biotop

Südseite
Vorplatz, Carport, Garage und Hauszugang

Westseite
Gedeckter Sitzplatz, Rasen und Sichtschutz

Ostseite
Sitzplatz, Rasen und Sichtschutz

Die Grundstücke befindet sich in der 4-geschossigen Wohn- und Gewerbezonezone WG4.

Die Zone WG4 legt eine Ausnützungsziffer von 0.8 bei gemischter Nutzung und 0.65 bei reiner Wohnnutzung fest.

Weder im Grundbuch, noch im ÖREB (Auskunft vom 018.12.2018) ist ein entsprechender Eintrag vermerkt; wir gehen daher davon aus, dass das Grundstück nicht im Verdachtsflächenplan für Altlasten aufgeführt ist.

Konstruktion

Freistehender, 2-geschossiger Massivbau
1-Schalen-Mauerwerk mit Aussendämmung, Fassaden verputzt
Satteldach, isolierte Stahlpaneelen, darüber Falzziegeleindeckung, Spenglerarbeiten in Uginox
Wärmeerzeugung über Luft-Wasser Wärmepumpe und Schwedenofen
Wärmeverteilung über Bodenheizung
Warmwasser über Elektroboiler
Kunststoff-IV-Fenster und Rafflamellenstoren
Küche: Elbau mit eingefärbter Glasabdeckung, hoher Standard

EG
Bodenbeläge: Platten
Wände: Abrieb
Decken: Weissputz

OG
Bodenbeläge: Laminat und Platten im Bad
Wände: Abrieb
Decken: Weissputz

DG
Bodenbeläge: Laminat und Platten im Bad
Wände: Abrieb
Decken: Untersicht Stahlpaneelen

Carport
Massivbauweise mit Flachdach

Qualitäten/Bauzustand

Die Liegenschaft weist eine durchschnittlich Standortqualität auf, die Liegenschaftsqualität kann als überdurchschnittlich bezeichnet werden.

Nutzbarkeit
Grundrissqualität: gut/ Flexibilität: durchschnittlich
Erschliessung / Parkierung: überdurchschnittlich
Nebenräume überdurchschnittlich

Standard
Raumverhältnisse überdurchschnittlich
Materialisierung überdurchschnittlich
Technik überdurchschnittlich (Luft-Wasser-Wärmepumpenheizung, Schwedenofen)

Zustand
Liegenschaft in gut gepflegtem Zustand, Geräte funktionstüchtig und Ausbau zeitgemäss.
Bei einem Bezug muss mit keinen grösseren Kosten gerechnet werden.

Raumprogramm

ERDGESCHOSS

Entrée
Disponibelraum
Haustür
Entrée mit Gardeobe und Treppe
Dusche mit WC und Waschtisch
Abstellraum
Waschküche/Heuzungsraum mit Aussentür Ost zum Sitzplatz Ost
Grosse Küche, U-Form, hoher Standard
Zur Küche hin offenes Esszimmer mit Ausgang zum Sitzplatz West
Zum Esszimmer hin offnes Wohnzimmer mit TV-Ecke und Schwedenofen

OBERGESCHOSS

Treppe/Vorraum und Galerie-Luftraum
Elternzimmer
Bad mit Wanne, Dusche, WC und Waschtisch
Kinderzimmer 1
Kinderzimmer 2
Kinderzimmer 3

DACHGESCHOSS ausgebaut bis in den Giebel

Treppe
Vorraum
Bad mit Dusche, WC und Wschtisch
Zimmer 4
Zimmer 5
Estrichraum (isoliert)