Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhaus mit Potenzial

**Objektbeschreibung**

Das zum Verkauf stehende Mehrfamilienhaus mit insgesamt 10 Stockwerkeinheiten liegt an zentraler Lage in der Politischen Gemeinde Rüthi. Die Liegenschaft befindet sich an einer kinderfreundlichen ruhigen Lage, erschlossen über eine Quartierstrasse. Das Mehrfamilienhaus wurde im Jahre 1991 erbaut und befindet sich in einem gepflegten Zustand. Lediglich die Fassade und Balkonbrüstungen sowie noch 4 Küchen und Nasszellen sind kurz bis mittelfristig ersatzbedürftig. Die Mieteinheiten bieten ein durchmischtes Einteilungskonzept. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon bzw. Gartensitzplatz mit Sonnenstoren. Eine Wohnung im Erdgeschoss wird als Zahnarztpraxis genutzt. Die Tiefgarage mit 8 Einstellplätzen bietet einen direkten Zugang zum Untergeschoss. Im Aussenbereich befinden sich nochmals neun Abstellplätze.

Eine Besonderheit dieses Objekts ist, dass sämtliche Mieteinheiten bereits als Stockwerkeigentum im Grundbuch eingetragen sind.

**Lage**

Die Gemeinde Rüthi mit rund 2'600 Einwohner liegt im St. Galler Rheintal, idyllisch am Fusse des Hohen Kastens. Die Lage bietet einen hohen Freizeitwert durch zahlreiche Naherholungsgebiete sowie eine hervorragende Infrastruktur, was sich sehr attraktiv für diesen Ort auszeichnet.

Die Lage der Liegenschaft an der Büchelstrasse 16 ist sehr gut, denn im Umkreis von 350 - 650 Metern befinden sich der Kindergarten/Schulen, sowie verschiedene Einkaufsmöglichkeiten und der öffentliche Verkehr ist bequem in 5 Gehminuten zu Fuss erreichbar.

**Liegenschaftsdaten**

* Adresse: Büchelstrasse 16, 9464 Rüthi SG
* Parzelle Nr.: 149
* Gebäudevolumen: 3'658 m³ mit einem aktuellen Neuwert lt. GVA St. Gallen über CHF 2'325'800.00
* Baujahr: 1991
* Amtlicher Verkehrswert lt. Schätzung vom 02.05.2023 über alle Stockwerkeinheiten gesamthaft CHF 2'315'000.00
* Raumprogramm: Untergeschoss/Erdgeschoss/1. + 2. Obergeschoss /Dachgeschoss
* Umgebung: 9 Aussenabstellplätze
* Anzahl Wohneinheiten: 8 (alle mit Balkon bzw. Gartensitzplatz)
* Anzahl Parkplätze insgesamt innen 8/aussen 9
* Stockwerkeigentumseinheiten: Bereits im Grundbuch eingetragen
* Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten: keine
* Anmerkungen und Grundpfandrechte: siehe Grundbuchauszug
* Heizsystem: Ölheizung
* Zustand: gut, laufend unterhalten und renoviert

**Wohnungseinheiten**

3x 4-Zimmerwohnungen
3x 3-Zimmerwohnungen
1x 3-Zimmer-Dachwohnung
1x 2-Zimmer-Dachwohnung

**Parkplätze**

8x Tiefgaragenplatz
8x Aussenabstellplatz
1x Besucherparkplatz

**Ertragsdaten**

* monatliche Nettomietzinseinnahmen: CHF 10'095.00
* jährliche Nettomietzinseinnahmen: CHF 121'140.00 laut Mieterspiegel per Stichtag 01.07.2025
* Die ausgewiesenen Nettomietzinsen basieren auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,5 % verbunden mit teilweisen unterschiedlichen ausgewiesenen Mietzinsreserven
* Leerstand: keine

**Eckdaten Mietverträge**

* Standardmietverträge SVIT bzw. neuere Mietverträge auf Basis „Eigenkreation"
* Die Heiz- und Nebenkosten sind vollständig durch die Mieter zu bezahlen
* Es erfolgen monatliche Akontobeiträge mit einer jährlichen Abrechnung
* Die Kündigungsfristen betragen 4 Monate mit jeweils folgenden Kündigungsterminen und zwar auf Ende März/Juni/September
* Der Mietvertrag für die gewerblich genutzte Stockwerkeinheit (Zahnarzt) ist erstmals per 31. Dezember 2029 kündbar.

**Investitionsüberlegungen**

Diese Liegenschaft bietet eine hervorragende Gelegenheit für eine nachhaltige Immobilieninvestition mit geringem Risiko sowie ein attraktives Investitionspotenzial mit hoher Ertragssicherheit und langfristiger Stabilität und zwar aufgrund folgender Eckdaten:

* Langjährige, zufriedene Mieterschaft
* Keine Leerstände, stabile Mieterträge
* Guter Wohnungsmix mit marktfähigen Grundrissen
* Gute Vermietbarkeit aufgrund attraktiver Lage in ruhiger Wohnlage
* Kurze Wege zu wichtigen Infrastrukturen wie Bahnhof, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc. (Schule, Einkauf, ÖV 5 – 10 Min zu Fuss erreichbar)
* Bereits im Grundbuch eingetragenes aufgeteiltes Stockwerkeigentum sorgt für Flexibilität bei zukünftiger Nutzung und der Möglichkeit für Einzelverkauf in aufgeteiltem Stockwerkeigentum

**Gebäudehülle / Heizung / Ausbau & Technik**

* Fassade mit Aussenisolation
* Satteldach
* Ölheizung mit 8 Plastiktanks à 2'000 lt./Stück. Ein Anschlussvertrag für einen möglichen Fernwärmebezug mit dem Wärmeverbund Rüthi liegt bereits vor.
* Wärmeverteilung über das Bodenheizungssystem
* Küchen und Bäder aus Entstehungsjahr (ausgenommen 3 Wohnungen, welche bei deren Mieterwechsel in den Jahren 2021-2023 komplett ersetzt wurden)
* Waschküche und Keller im Untergeschoss

**Investitionen** **letzte 10 Jahre**

* Velux-Dachfensterersatz (2015)
* Brennerersatz (2019)
* Teerbelagssanierung (2020)
* Küche und Nasszellenersatz sowie Malerarbeiten (EG rechts 2021)
* Küche und Nasszellenersatz inkl. Laminatboden und Malerarbeiten (2. Stock rechts 2022)
* Küche und Nasszellenersatz sowie Malerarbeiten (DG links 2023)

**Verkaufsprozess**

Die Liegenschaft wird in einem **zweistufigen Verkaufsprozess** verkauft. Die Eigentümerschaft behält sich vor, ohne Begründung den hier dargestellten Verkaufsprozess jederzeit zu ergänzen, zu ändern oder zu beenden.

_Phase 1_

Den Interessenten wird die Verkaufsdokumentation zur Verfügung gestellt. In der ersten Phase finden keine geführten Besichtigungen statt. Die Liegenschaft kann von aussen besichtigt werden, mit der Bitte, diese nicht zu betreten, um die Privatsphäre der Mieter zu respektieren. Interessenten sind eingeladen, auf der Grundlage dieser Verkaufsdokumentation bis zum 31. August 2025, 12.00 Uhr ein unverbindliches Kaufangebot ein zureichen. Das Angebot ist für keine Partei bindend.

_Phase 2_

Im Rahmen der zweiten Phase werden ausgewählte Interessenten zu einer fundierten Prüfung (Due Diligence) des Verkaufsobjektes eingeladen. Die Liegenschaft kann nach Absprache individuell besichtigt werden. Zum Abschluss der Phase 2 haben die Interessenten bis zum 30. September 2025, 12.00 Uhr ein verbindliches Kaufangebot mit einem Finanzierungsnachweis einzureichen. Die Liegenschaft wird dem Meistbietenden verkauft.

Der Mindestverkaufspreis liegt bei CHF 2'800'000.00.