Öffentliche Beurkundung Ihres Hauskaufs: Kosten, Ablauf & Tipps
Ein Vertrag beim Hauskauf muss öffentlich beurkundet werden, damit er rechtskräftig ist. Comparis erklärt, wie die Beurkundung abläuft und welche Kosten dabei auf Sie zukommen.
29.10.2025
iStock / Ridofranz
1. Was ist eine öffentliche Beurkundung eines Kaufvertrags?
In der Schweiz muss ein Kaufvertrag über ein Grundstück öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 1 OR). Bei der öffentlichen Beurkundung beglaubigt eine staatlich befugte Amtsperson, in der Regel eine Notarin oder ein Notar, den Vertrag. Dadurch wird der Kaufvertrag eines Hauskaufs rechtskräftig.
Mit der Beurkundung verpflichten Sie sich als Käuferin oder Käufer, die Immobilie gemäss Vertragsbedingungen zu erwerben und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Im Gegenzug hat die verkaufende Partei die Pflicht, das Eigentum gemäss Vertrag auf die Käuferschaft zu übertragen.
2. Erster Schritt: Wie regle ich die Hausfinanzierung?
Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden? Nehmen Sie mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer Kontakt auf. Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin und besprechen Sie das weitere Vorgehen.
In der Regel verlangt die Verkäuferschaft von Ihnen eine Finanzierungsbestätigung. Sobald Sie diese von einem Hypothekaranbieter erhalten und mit den Bedingungen einverstanden sind, können Sie der Verkäuferin oder dem Verkäufer ein Kaufangebot unterbreiten. Damit bekunden Sie Ihre ernsthafte Absicht, das Grundstück zu erwerben.
Hypothek: Zinsen vergleichen lohnt sich
Suchen Sie die passende Finanzierung für Ihren Immobilienkauf? Dann sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen. Abhängig von Laufzeit und Anbieter können Zinssätze von Hypotheken stark variieren.
3. Wer erstellt den Kaufvertrag?
Erhalten Sie die Finanzierungszusage, haben Sie gute Chancen auf einen erfolgreichen Immobilienkauf. Informieren Sie sich im Vorhinein über übliche Vertragsstandards bei einem Hauskauf. Besprechen Sie das weitere Vorgehen im Zweifelsfall mit einer Fachperson.
Sind sich beide Vertragsparteien über die Grundsätze einig, veranlasst in der Regel die Verkäuferschaft die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes. Das geschieht meist durch ein berechtigtes Notariat. Idealerweise sind im Vertragsentwurf bereits detaillierte Vertragsbestimmungen aufgeführt.
Bevor der eigentliche Beurkundungstermin stattfindet, erhalten Käufer und Verkäufer den Entwurf zur Prüfung. Änderungen sind zu diesem Zeitpunkt noch möglich und der Entwurf ist rechtlich nicht gültig.
Gut zu wissen: Reservationsvertrag
Häufig kommt vor Erstellung des Entwurfs ein Reservationsvertrag zum Einsatz. In der Regel erfolgt bei Reservationsverträgen aus Kostengründen keine öffentliche Beurkundung. In diesem Fall sind die Vereinbarungen rechtlich gesehen nichtig.
Kaufvertragsentwurf: Was ist das «unwiderrufliche Zahlungsversprechen»?
Der Kaufvertragsentwurf dient dem Hypothekarinstitut als Grundlage für die Bankverträge. Unterzeichnen Sie als Käuferin oder Käufer die Finanzierungsverträge, erteilt der Hypothekargeber in der Regel das für den Kauf erforderliche «unwiderrufliche Zahlungsversprechen».
Die Vertragsparteien und das Notariat erhalten mit diesem Zahlungsversprechen eine gültige Bestätigung. Das dient auch als Sicherheit, dass bei Vertragsabschluss und Erfüllung der vereinbarten Bedingungen die Kaufpreiszahlung tatsächlich erfolgt.
4. Wie läuft die öffentliche Beurkundung ab?
Sind Sie und die Verkäuferschaft mit dem Vertragsentwurf einverstanden? Besteht ein «unwiderrufliches Zahlungsversprechen» eines Hypothekargebers? Dann kann die öffentliche Beurkundung zum vereinbarten Zeitpunkt erfolgen.
Bei der öffentlichen Beurkundung anwesend sind:
Käuferschaft
Verkäuferschaft
die zuständige Notarin oder der zuständige Notar
Zwingend öffentlich zu beurkunden sind:
die Parteien (Käufer und Verkäufer)
der Kaufgegenstand
der Kaufpreis
Der Notar oder die Notarin liest den Vertrag im genauen Wortlaut vor. Bestehen Unklarheiten, können Käufer- und Verkäuferschaft jederzeit unterbrechen und Fragen stellen.
Für die erfolgreiche Finanzierung müssen Sie in der Regel einen Pfandvertrag mit Ihrem Kreditinstitut abschliessen. Ein Pfandvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung, mit der die erworbene Immobilie als Sicherheit (Pfand) für die Hypothek dient. Der Vertrag muss wie auch der Kaufvertrag öffentlich beurkundet sein. Aufbauend auf diesem Vertrag veranlassen Sie als neue Grundeigentümerin oder neuer Grundeigentümer die Eintragung des sogenannten Schuldbriefs im Grundbuch.
Die Bank erhält nach Anmeldung der Eintragung des Schuldbriefs vom Grundbuchamt eine Bestätigung. In der Folge gibt die Bank in der Regel das Darlehen frei und die Zahlung der Immobilie erfolgt.
5. Wann ist der Kauf rechtskräftig?
Sind alle Fragen geklärt, unterzeichnen die Käuferschaft, die Verkäuferschaft und die Notarin oder der Notar den Vertrag. Meist bestehen vier Vertragsoriginale: einer für Sie, einer für die Verkäuferschaft, einer für das Notariat und einer für das Grundbuchamt.
Der Kauf ist nun rechtskräftig. Sie sind zur Zahlung des Kaufpreises gemäss Vertragsbedingungen verpflichtet. Die Verkäuferschaft hat die Pflicht, das Eigentum gemäss Vertragsbedingungen auf Sie übertragen zu lassen.
Gut zu wissen
Erst durch die Grundbuchanmeldung nach der öffentlichen Beurkundung werden Sie Eigentümerin oder Eigentümer einer Liegenschaft. Es ist möglich, dass trotz beurkundetem Kaufvertrag die Eigentumsübertragung nicht stattfindet.
Kommt die Käuferschaft oder Verkäuferschaft ihren Pflichten nicht nach, hat die andere Vertragspartei gemäss Obligationenrecht aber Anspruch auf Schadensersatz.
6. Öffentliche Beurkundung: Kosten
Die Notariatskosten für die öffentliche Beurkundung eines Hauskaufs sind kantonal unterschiedlich. In der Regel können Sie mit Kosten zwischen 0,1 und 1 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie im Wert von 1’000’000 Franken und müssen 0,5 Prozent Notariatskosten zahlen? Dann sind das 5’000 Franken.
Gut zu wissen: Beachten Sie, dass bei einem Hauskauf zusätzlich Kaufnebenkosten anfallen, beispielsweise für den Grundbucheintrag oder Steuern.
7. Wo kann ich den Kaufvertrag beurkunden lassen?
Suchen Sie die zuständige Beurkundungsstelle für einen Hauskauf in Ihrem Kanton? Klicken Sie in dieser Liste auf den gewünschten Kanton:
8. Öffentliche Beurkundung Kaufvertrag: Häufige Fragen
Ja, ein Notar ist beim Hauskauf in der Schweiz zwingend erforderlich. Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden, damit der Eigentumsübergang gültig ist.
Nein, ein Hausverkauf ohne Notar ist nicht möglich. Ohne eine notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nicht rechtskräftig.
In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Notariatsgebühren in der Schweiz. Je nach Kanton kann es jedoch zu Abweichungen kommen. So müssen im Tessin beispielsweise die Käufer vollständig für die Notarkosten aufkommen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 26.09.2018
