Immobilienwert berechnen: Wie viel ist mein Haus wert?
Eine professionelle Immobilienbewertung mindert das Risiko, ein Haus oder eine Wohnung unter Wert zu verkaufen. Comparis erklärt, wie die Bewertung gelingt.
10.06.2025
iStock / Thai Noipho
1. Was ist eine Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung dient der Ermittlung des aktuellen Marktwerts (Verkehrswert) einer Liegenschaft, meist für Verkauf, Finanzierung, Erbteilung oder steuerliche Zwecke. Für die Bewertung werden verschiedene Faktoren wie Lage, Zustand und Ausbaustandard der Immobilie berücksichtigt. Zur Wertermittlung kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz.
Eine Immobilienbewertung ist in vielen Situationen notwendig und dient als objektive Entscheidungsgrundlage für zahlreiche Zwecke. Einige Beispiele sind:
Hausverkauf: Die Berechnung des Immobilienwerts dient als Grundlage für die Preisverhandlung zwischen Verkäufer und Käufer.
Immobilienfinanzierung: Finanzinstitute benötigen den Immobilienwert für die Berechnung der Hypothek. Er ist entscheidend für die maximale Höhe des Darlehens.
Steuerliche und rechtliche Zwecke: Bei Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungen ist der Immobilienwert entscheidend für eine gerechte und gesetzeskonforme Aufteilung von Vermögenswerten.
2. Immobilienwert online berechnen: Kann ich eine Immobilie selbst bewerten?
Als ersten Anhaltspunkt können Sie eine Immobilie selbst bewerten, etwa mithilfe einer Online-Bewertung. Eine solche Bewertung können Sie beispielsweise über Comparis durchführen.
Die Schätzung basiert auf den Preisen des aktuellen Immobilienmarkts, dem Immobilienstandort und den individuellen Merkmalen Ihrer Immobilie.
Gut zu wissen
Online-Tools zur Immobilienschätzung liefern Ihnen einen guten ersten Anhaltspunkt zum Marktwert Ihrer Immobilie. Da sie jedoch nicht immer exakt sind, lohnt sich oftmals zusätzlich eine professionelle Begutachtung.
3. Wie lässt sich der Immobilienwert professionell berechnen?
Je nach Verwendungszweck und Art der Immobilie kommen unterschiedliche Schätzmethoden zur Anwendung. Immobilien-Expertinnen und -Experten orientieren sich vor allem an diesen Methoden:
Hedonische Schätzung: Der Wert einer Immobilie wird bei dieser Methode durch den Vergleich mit ähnlichen verkauften Objekten bestimmt. Darauf basierend wird der Verkehrswert abgeleitet. Das Modell eignet sich vor allem für selbstbewohnte Standardimmobilien.
Ertragswertmethode und Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Beide Methoden dienen der Wertermittlung von Renditeliegenschaften. Im Grundsatz berechnen sie den Wert einer Liegenschaft anhand der erwarteten Netto-Mieteinnahmen.
Substanzwertmethode: Der Wert einer Liegenschaft setzt sich aus Landwert und Zeitwert der Liegenschaft zusammen. Diese Methode kommt meist bei Liegenschaften mit besonderen Eigenschaften (z. B. Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekte) zur Anwendung.
4. Welche Vorteile hat eine professionelle Bewertung?
Private Verkäufer schätzen die aktuelle Marktlage oft ungenau ein. Beispiel: Der tägliche Fussweg von 15 Minuten zur nächsten Bushaltestelle ist für Sie mittlerweile Alltag. Für potenzielle Käuferinnen und Käufer mag das ein Argument gegen den Kauf sein.
Die Folge sind nicht marktgerechte Preisvorstellungen. Ein zu hoher Preis kann den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen. Setzen Sie den Preis zu tief an, verschenken Sie potenziell Geld. Deshalb kann es sich lohnen, eine Expertin oder einen Experten für die Immobilienschätzung hinzuzuziehen.
5. Was kostet eine Immobilienbewertung in der Schweiz?
Die Kosten für die Berechnung des Immobilienwerts unterscheiden sich je nach Art der Bewertung, Anbieter und Komplexität der Immobilie.
Eine Online-Bewertung für einen ersten Anhaltspunkt des Immobilienwerts ist in der Regel kostenlos.
Bei einem detaillierten Gutachten durch eine Expertin oder einen Experten müssen Sie mit Kosten von mindestens 1’000 Franken rechnen.
Ein Kurzgutachten durch eine Maklerin oder einen Makler kostet ungefähr 200 bis 500 Franken. Verkaufen Sie die Immobilie im Anschluss über das gleiche Maklerbüro, ist das Entgelt für die Bewertung üblicherweise in der Maklerprovision enthalten.
6. Immobilienwert ermitteln: Welche Kriterien spielen eine Rolle?
Der Schätzwert einer Immobilie bemisst sich an zahlreichen Kriterien.
Beispiele:
regionaler Immobilienmarkt
Lage, unmittelbares Umfeld (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Bildungseinrichtungen, Einkaufszentren, Erholungszonen)
Umliegende Bebauung, Verdichtung
Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. Stellplätze für Autos
Baujahr
Grundriss und Wohnfläche/Landwert
Ausbaustandard und energetischer Zustand der Immobilie
evtl. regionale Preisentwicklungen
7. Tipps, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern
Um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, sind gezielte Investitionen besonders effektiv. Hier sind einige Tipps:
Eine der nachhaltigsten Möglichkeiten zur Steigerung des Immobilienwerts ist die gezielte Verbesserung der Energieeffizienz. Beispiele dafür sind:
Austausch alter Fenster gegen moderne, gut isolierende Modelle
Installation einer Wärmepumpe oder Solaranlage
Nachträgliche Dämmung von Dach und Fassade
Diese Massnahmen senken nicht nur die laufenden Energie- und Heizkosten, sondern steigern auch den Immobilienwert deutlich.
Moderne und hochwertige Küchen sowie Badezimmer sind wichtige Entscheidungskriterien für potenzielle Käufer. Sie steigern dadurch den Immobilienwert deutlich.
Mehr nutzbare Wohnfläche ist ein entscheidender Faktor für den Wertzuwachs einer Immobilie – insbesondere in der Schweiz, wo Platz oft knapp und teuer ist. Sie können die nutzbare Fläche erhöhen, indem Sie einen Anbau oder einen Wintergarten errichten. Sie können auch den Dachboden oder den Keller ausbauen.
Ein gepflegter Gesamtzustand sorgt nicht nur für einen positiven ersten Eindruck, sondern wirkt sich auch auf den Marktwert aus. Streichen Sie beispielsweise die Wände neu, erneuern Sie die Bodenbeläge und pflegen Sie den Aussenbereich.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 08.08.2019
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