Mehrfamilienhaus finanzieren in der Schweiz: Kosten & Hypothek

Ein Mehrfamilienhaus ist eine attraktive Investition. Gleichzeitig stellen Hypothekarinstitute strenge Anforderungen an die Finanzierung. Comparis klärt wichtige Fragen.

Alina Meister

23.10.2025

iStock / elxeneize

1.	Wie hoch sind die Kosten für ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz?
2.	Was kostet der Bau eines Mehrfamilienhauses?
3.	Kann man ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren?
4.	Mehrfamilienhaus finanzieren: Voraussetzungen
5.	Was sind die Vor- und Nachteile eines Mehrfamilienhauses?
6.	Fazit: Lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses?

1. Wie hoch sind die Kosten für ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz?

Der Preis für ein Mehrfamilienhaus hängt vor allem von der Lage und der Grösse der Immobilie ab. Weitere Faktoren wie Bauzustand, Ausbaustandard etc. kommen hinzu. Auf dem Online-Immobilienmarktplatz von Comparis können Sie sich einen Überblick über die Angebote in Ihrem Preissegment verschaffen.

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Neben dem Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus müssen Sie auch die Kaufnebenkosten einkalkulieren. Sie betragen in der Regel bis zu 5 Prozent des Kaufpreises. Für die Nebenkosten müssen Sie selbst aufkommen. Sie können diese nicht aus der Hypothekarsumme finanzieren.

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2. Was kostet der Bau eines Mehrfamilienhauses?

Die Kosten für den Bau eines Mehrfamilienhauses hängen von vielen Variablen ab, wie etwa dem Ausbaustandard. Für einen Neubau gilt die Kennzahl von rund 800 bis 900 Franken pro Kubikmeter Bauvolumen bei einem mittleren Ausbaustandard.

Für den Bau eines Mehrfamilienhauses brauchen Sie zudem ein Grundstück. Dieses muss erschlossen werden. Dafür ist grundsätzlich die jeweilige Gemeinde zuständig.

Doch gerade bei neu eingezonten Grundstücken tragen Sie als Bauherrin oder Bauherr gewisse Kosten für Verbesserungen (z. B. Versorgungsleitungen, Zufahrtswege) oft selbst mit. Zusätzliche Kosten von bis zu 100 Franken pro Quadratmeter sind keine Seltenheit.

3. Kann man ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren?

Banken finanzieren ein Mehrfamilienhaus in der Regel bis zu maximal 75 Prozent des Verkehrswertes. Das bedeutet: Mindestens 25 Prozent des Kaufpreises müssen Sie selbst einbringen (Eigenkapital). Anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses dürfen Sie dafür keine Vorsorgegelder verwenden.

In vielen Fällen müssen Sie sogar mehr als 25 Prozent Eigenkapital einbringen. Der Grund dafür: Sie müssen die Hypothek auf ein Mehrfamilienhaus innert 10 Jahren mindestens auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisieren. Dadurch sind die jährlichen Amortisationen zu Beginn höher als bei einer selbstbewohnten Liegenschaft.

Spielen Sie mit dem Gedanken, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen oder zu bauen? Dann sollten Sie sich für die Finanzierung von unabhängigen Fachleuten beraten lassen – zum Beispiel von HypoPlus, dem Hypothekenpartner von Comparis.

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4. Mehrfamilienhaus finanzieren: Voraussetzungen

Hypothekarinstitute prüfen Anfragen für Hypotheken sehr genau. Sie möchten sichergehen, dass Sie die Finanzierung langfristig stemmen können. Folgende Faktoren haben einen Einfluss auf die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses:

Wertermittlung

Bei einem Mehrfamilienhaus wird zunächst der Wert der Immobilie ermittelt. Die Bewertung erfolgt nach der Ertragswertmethode. Der Ertragswert basiert auf der erzielbaren Jahresmiete. Er bezieht sich auf mögliche Mieteinnahmen nach Abzug der Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser.

Tragbarkeit

Zudem stellt das Hypothekarinstitut eine Tragbarkeitsberechnung an. Dazu setzt es die Hypothekensumme in Beziehung zum jährlichen Nettomietertrag der Immobilie, zu der Amortisation und den anfallenden Nebenkosten. In unserem Beitrag finden Sie weitere Informationen über die Tragbarkeit eines Renditeobjekts.

Bruttorendite

Ein weiteres Kriterium für die Hypothek ist die Bruttorendite. Das ist das Verhältnis der Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis. Die von der Bank geforderte Minimum-Bruttorendite variiert je nach Standort, Lage und Zustand der Immobilie.

5. Was sind die Vor- und Nachteile eines Mehrfamilienhauses?

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bietet einige Vorteile, birgt aber auch Risiken.

Vorteile

Solide Kapitalanlage: Mehrfamilienhäuser gelten durch regelmässige Mieteinnahmen als stabile Renditeobjekte.
Diversifikation des Risikos: Die Aufteilung auf mehrere Wohnungen sorgt dafür, dass das Ausfallrisiko bei Leerstand oder Mietausfall einzelner Wohnungen stark verringert ist.
Wertzuwachs und Inflationsschutz: In attraktiven Lagen profitieren Eigentümer langfristig häufig von Wertsteigerungen.

Nachteile

Hoher Kapitaleinsatz: Die Eigenmittel-Anforderungen und die strengeren Amortisationspflichten machen die Finanzierung schwerer als bei selbstgenutztem Wohneigentum.
Verwaltungsaufwand und Risiken: Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung erfordern regelmässige Arbeit. Leerstände, Mietausfälle oder aufwändige Sanierungen bergen finanzielle Risiken.

6. Fazit: Lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Der Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses ist eine weitreichende Entscheidung, die eine sorgfältige Planung verlangt. Achten Sie vor dem Kauf auf die Lage, den Zustand und die Vermietbarkeit der Immobilie.

Mehrfamilienhäuser bieten zwar langfristige Renditechancen, setzen jedoch Verwaltungsaufwand und viel Eigenkapital voraus. Eine unabhängige Beratung durch Fachleute hilft Ihnen dabei, Risiken realistisch einzuschätzen und die passende Finanzierung zu finden.