Renditeobjekt finanzieren: Infos zur Hypothek für Kapitalanlagen
Renditeobjekte sind eine attraktive Alternative zu herkömmlichen Kapitalanlagen. Doch wie genau funktioniert ihre Finanzierung? Welche Herausforderungen bergen sie? Comparis klärt wichtige Fragen rund um Renditeobjekte.
18.08.2025
iStock / Grand Warszawski
1. Was ist ein Renditeobjekt?
Renditeobjekte sind Immobilien, die Sie hauptsächlich als Investition erwerben. Das Ziel beim Kauf eines Renditeobjekts besteht darin, durch Mieteinnahmen und potenzielle Wertsteigerungen einen finanziellen Gewinn zu erzielen.
Solche Immobilien werden in der Regel nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Typische Renditeobjekte sind Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
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Bei Comparis finden Sie Renditeobjekte der grössten Immobilienmarktplätze in der Schweiz.
2. Wie kann ich ein Renditeobjekt in der Schweiz finanzieren?
Grundsätzlich funktioniert die Finanzierung eines Renditeobjekts wie die eines Eigenheims. Allerdings sind die Anforderungen für die Hypothek strenger. Beim Kauf eines Wohnrenditeobjekts müssen Sie in der Regel die folgenden Finanzierungsbedingungen erfüllen:
Sie müssen 25 Prozent des Immobilienwertes selbst bezahlen können (Eigenkapital). Zum Vergleich: Für den Erwerb eines Eigenheims brauchen Sie 20 Prozent Eigenkapital.
Für die Beschaffung des Eigenkapitals dürfen Sie keine Vorsorgegelder vorbeziehen. Als Ausnahme gilt, wenn Sie eine Wohnung Ihres Renditeobjektes selbst bewohnen. Dann dürfen Sie für die Finanzierung dieses Teils Vorsorgegelder nutzen.
Sie müssen die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf 65 Prozent amortisieren.
Gut zu wissen
Als Finanzierungspartner kommen neben Banken auch Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen infrage. Die Konditionen der Hypotheken unterscheiden sich je nach Anbieter teils deutlich. Unser Hypothekenpartner HypoPlus unterstützt Sie dabei, die passende Finanzierungslösung zu finden.
Tragbarkeit des Renditeobjekts berechnen
Anders als bei einem Eigenheim spielt das Einkommen bei der Tragbarkeitsberechnung für ein Renditeobjekt keine Rolle. Ausschlaggebend für die Tragbarkeit ist der sogenannte Mietüberschuss. Kurz gesagt: Ihre Mieteinnahmen müssen sämtliche kalkulatorische Kosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten) abdecken.
Die Tragbarkeit gilt als erfüllt, wenn der Mietüberschuss positiv ist. Darüber hinaus brauchen Sie eine ausreichende Reserve, damit die Immobilie auch bei Leerstand oder Zinsschwankungen selbsttragend bleibt.
Die folgende Tabelle zeigt die Berechnung der Tragbarkeit für ein Renditeobjekt. Annahmen:
Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen für zwei Millionen Franken (Verkehrswert).
Sie haben ein Eigenkapital von 500’000 Franken (25 Prozent des Verkehrswerts).
Sie nehmen eine Hypothek im Wert von 1,5 Millionen Franken auf (75 Prozent des Verkehrswerts).
Die Wohnungen vermieten Sie für je 2’500 Franken pro Monat.
| Position | Jährliche Kosten / Einnahmen | Erklärung |
|---|---|---|
| Mietertrag | + CHF 150’000 | 5 Wohnungen à CHF 2’500 pro Monat |
| Kalkulatorischer Zins von 5 % auf Hypothek | – CHF 75’000 | 5 % von CHF 1,5 Millionen |
| Amortisation | – CHF 20’000 | Amortisation der Hypothek von 75 % (CHF 1,5 Mio.) auf 65 % (CHF 1,3 Mio.) innerhalb von 10 Jahren |
| Nebenkosten (1 % des Verkehrswertes) | – CHF 20’000 | |
| Mieteinnahmen minus jährliche Kosten für die Hypothek | + CHF 35’000 | Mietüberschuss ist positiv = Tragbarkeit ist gegeben |
Im Rechenbeispiel haben Sie einen genügend grossen jährlichen Mietüberschuss (35’000 Franken). Die Liegenschaft ist somit selbsttragend.
3. Bruttorendite eines Renditeobjekts: Wie hoch soll sie sein?
Die Bruttorendite ist eine wichtige Kennzahl zur ersten Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie. Sie gibt einen Überblick, wie wirtschaftlich ein Objekt ist. Dabei werden aber die laufenden Betriebskosten nicht berücksichtigt.
Die Bruttorendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Formel lautet: Mieteinnahmen / Kaufpreis × 100.
Im vorhergehenden Rechenbeispiel beträgt die Bruttorendite 7,5 Prozent (150’000 Franken / 2 Millionen Franken × 100). Als Faustregel gilt: Die Bruttorendite sollte bei mindestens 4 bis 5 Prozent liegen.
Was gilt als gute Bruttorendite?
Als Faustregel gilt:
Unter 3 Prozent: tiefe Bruttorendite (meist nur mit der Erwartung auf eine Wertsteigerung akzeptabel)
3 bis 4 Prozent: durchschnittliche Bruttorendite (klassische Rendite in beliebten Lagen)
4 bis 5 Prozent: gute Bruttorendite (entspricht der üblichen Mindestanforderung vieler Finanzinstitute)
Über 5 Prozent: sehr gute Bruttorendite, birgt aber oft erhöhtes Risiko (z. B. schlechtere Lage oder Sanierungsbedarf)
Gut zu wissen: Treffen Sie Ihre Investitionsentscheidung nicht nur anhand der Bruttorendite. Berücksichtigen Sie auch die Nettorendite, die Lagebewertung und einen Puffer für das Leerstandsrisiko.
4. Referenzzinssatz für Mietverhältnisse
Für Vermieterinnen und Vermieter von Renditeobjekten spielt der Referenzzinssatz eine entscheidende Rolle: Steigt der Referenzzinssatz, dürfen Sie die Miete erhöhen. Fällt er, müssen Sie auf Anfrage der Mietenden die Miete senken.
Für Renditeobjekte ist der Referenzzinssatz wichtig, weil er die kalkulatorische Planung der Mieteinnahmen beeinflusst. Planen Sie den Erwerb eines Renditeobjekts? Dann sollten Sie die Entwicklung des Referenzzinssatzes beobachten und in die Finanzierungsplanung miteinbeziehen.
Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz. Er wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen bekannt gegeben. Aktuell liegt der Referenzzinssatz bei 1,5 Prozent (gültig seit 2. Juni 2025).
5. Was sind die Vorteile eines Renditeobjektes?
Ein Renditeobjekt bietet einige finanzielle Vorteile (Liste nicht abschliessend):
Zusätzliches Einkommen: Mietzinseinnahmen generieren ein zusätzliches regelmässiges Einkommen.
Inflationsschutz: Immobilien und Mietzinseinnahmen bieten grundsätzlich einen gewissen Inflationsschutz. Grund dafür ist, dass Immobilien bei Inflation meist nicht an Wert verlieren.
Wertsteigerung: Ist die Nachfrage nach Wohnraum höher als das Angebot, steigen die Immobilienpreise grundsätzlich.
Stabile Wertanlage: Immobilien unterliegen im Vergleich zu Aktien weniger starken Wertschwankungen. Dadurch gelten sie als relativ sichere und krisenresistente Kapitalanlagen.
6. Was sind die Herausforderungen eines Renditeobjektes?
Neben den Vorteilen gibt es bei Renditeobjekten auch Herausforderungen, die Sie vor dem Kauf berücksichtigen sollten (Liste nicht abschliessend):
Klumpenrisiko: Investieren Sie einen Grossteil Ihres Vermögens in ein Renditeobjekt, drohen bei Wertverlust der Immobilie happige Verluste.
Leerstandsrisiko: Je nach Region, Lage und Mietzinsniveau besteht ein Risiko von Leerständen. Das schmälert die erzielte Rendite bei gleichbleibenden Kosten.
Unterhalt und Renovationen: Eine Immobilie muss verwaltet werden. Das können Sie selbst vornehmen oder gegen Bezahlung an eine professionelle Verwaltung auslagern. Immobilien verursachen zudem Instandhaltungskosten und müssen gegebenenfalls renoviert werden.
Zinsänderungsrisiko: Steigen die Hypothekarzinsen, erhöhen sich Ihre laufenden Kosten. Das kann im Extremfall die Selbsttragbarkeit der Immobilie gefährden – besonders bei hoher Belehnung.
7. Häufig gestellte Fragen zur Finanzierung von Renditeobjekten
Bei Comparis finden Sie eine Vielzahl an Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekte.
Spielen Sie mit dem Gedanken, ein Renditeobjekt zu erwerben? Dann sollten Sie folgende Punkte beachten, um sich einen nachhaltigen Ertrag und eine Wertsteigerung zu sichern (Liste nicht abschliessend):
Lage: Die Lage ist ein ausschlaggebender Punkt für die Miethöhe. Zur Lage gehören unter anderem die wirtschaftliche Attraktivität der Region, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder die Bildungsinfrastruktur. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto höher aber auch der Kaufpreis.
Mietrecht: Das kantonale Mietrecht beeinflusst die Attraktivität von Immobilieninvestitionen. Beispiel: In Genf dürfen Sie die Mieten nach einer Renovation nicht beliebig erhöhen.
Bausubstanz: Machen Sie sich ein persönliches Bild, in welchem Zustand eine Immobilie ist. Prüfen Sie, welche Renovations- und Instandsetzungsarbeiten anstehen. Lassen Sie sich die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten schriftlich darlegen. Holen Sie zudem die Expertise einer Immobilienfachperson ein.
Kaufpreis: Der Kaufpreis sollte im Verhältnis zu Lage, Zustand und den zu erwartenden Mieteinnahmen angemessen sein.
Sie müssen die Hypothek für ein Renditeobjekt innerhalb von zehn Jahren auf 65 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft amortisieren. Beispiel: Bei einer Hypothek von 75 Prozent des Verkehrswertes müssen Sie innerhalb von zehn Jahren zehn Prozent amortisieren.
Zum Vergleich: Bei einem selbstgenutzten Eigenheim beträgt diese Frist 15 Jahre.
Bei Renditeobjekten verlangen Banken typischerweise einen Zuschlag auf den Standardzinssatz. Der Grund: Das Risiko wird als höher eingestuft als bei selbstgenutztem Wohneigentum. In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die aktuelle Entwicklung der Hypothekarzinsen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 03.03.2022
