Hypothek aufstocken: So erhöhen Sie Ihre bestehende Hypothek
Planen Sie eine Renovation Ihres Eigenheims? Möchten Sie eine Zweitwohnung kaufen? Für die Finanzierung können Sie Ihre bestehende Hypothek erhöhen. Comparis erklärt, wann eine Hypothekarerhöhung Sinn macht und welche Voraussetzungen gelten.
18.08.2025
iStock / takasuu
1. Kann ich eine Hypothek aufstocken?
Grössere Investitionen wie ein Hausumbau oder eine Zweitwohnung sind kostspielig. Doch Eigenheimbesitzende haben oft einen Grossteil Ihres Vermögens in die Immobilie gesteckt. Reichen die flüssigen Mittel für eine grössere Investition nicht aus, können Sie Ihre Hypothek unter bestimmten Voraussetzungen aufstocken.
2. Wofür kann ich eine Hypothek aufstocken?
Für folgende Fälle haben Sie die Möglichkeit, Ihre Hypothek aufzustocken:
Sie planen eine Renovation, eine energetische Sanierung oder einen Poolbau? Dann haben Sie die Möglichkeit, Ihre Hypothek aufzustocken.
Ermitteln Sie in einem ersten Schritt, wie viel der Umbau kostet. Eine realistische Kostenschätzung vereinfacht die angemessene Erhöhung der Hypothek. Für bauliche Massnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs können Sie zudem Fördergelder erhalten.
Je nach Art der Renovation gelten besondere Regeln:
Werterhaltende Massnahmen: Insgesamt darf die aufgestockte Hypothek nicht mehr als zwei Drittel des Verkehrswerts betragen. Dazu gehören u. a.: Dachsanierung, Ersatz der Heizung und Renovation der Fassade.
Wertvermehrende Massnahmen: Hypothekarinstitute erlauben in der Regel eine Erhöhung der Hypothek bis zu ca. 80 Prozent des Verkehrswerts. Dazu gehören u. a.: Anbau einer Garage, Ausbau des Wintergartens und Ausbau des Dachstocks.
Unser Tipp: Projekte bündeln und Geld sparen
Planen Sie mehrere kurz aufeinanderfolgende Projekte an Ihrer Immobilie? Dann empfiehlt es sich, die Projekte zu bündeln und die Hypothek nur einmal aufzustocken (z. B. eine Aufstockung von 70’000 Franken statt zwei Aufstockungen von je 35’000 Franken).
Das spart Ihnen Zeit und Geld. Sie müssen die erforderlichen Dokumente nur einmal einreichen. Und: Sie zahlen nur einmal die administrative Gebühr für die Vertragsänderung.
Wollen Sie eine Zweitwohnung kaufen? Um Eigenkapital dafür zu beschaffen, können Sie Ihre bestehende Hypothek am Hauptwohnsitz erhöhen. Voraussetzung dafür: Sie haben noch Spielraum bei der Belehnung.
Beachten Sie:
Die jährlichen Gesamtkosten für Haupt- und Zweitwohnsitz zusammen sollten rund 33 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
Der Erwerb einer Ferienwohnung erfordert in der Regel mehr Eigenkapital: je nach Anbieter zwischen 25 und 50 Prozent des Verkehrswerts.
Gut zu wissen
Für den Kauf einer Zweitwohnung dürfen Sie kein Geld aus der Altersvorsorge vorbeziehen (Pensionskasse oder Säule 3a). Das geht nur für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum am Hauptwohnsitz.
Hypothek erhöhen fürs Auto oder eine Weiterbildung? Viele Finanzinstitute bewilligen eine Aufstockung der Hypothek für private Zwecke, auch wenn Sie das Geld nicht für die Immobilie verwenden.
Sind Sie in der Vergangenheit Ihren finanziellen Verpflichtungen stets nachgekommen? Haben Sie ausserdem mehr Eigenmittel eingezahlt als nötig? Dann haben Sie gute Chancen, über die Hypothekargelder frei zu verfügen. Auch hier gilt: Die Tragbarkeit der Hypothek muss gewährleistet sein.
Gut zu wissen
Die Grenze einer Erhöhung der Hypothek für private Zwecke (auch zweckentfremdete Hypothek genannt) liegt in der Regel bei 66 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.
3. Was sind die Voraussetzungen für eine Aufstockung der Hypothek?
Damit das Finanzinstitut einer Aufstockung der Hypothek zustimmt, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:
Maximale Belehnung: Die Hypothek darf in der Regel maximal 80 % des Verkehrswerts Ihrer bestehenden Immobilie betragen.
Tragbarkeit: Um eine Hypothek aufzustocken, prüft das Finanzinstitut Ihre finanzielle Situation erneut. Dabei gilt: Die jährlichen Kosten (Zinsen, Amortisation und Nebenkosten) dürfen in der Regel nicht mehr als 33 % Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Tipp: Mit dem Hypothekenrechner von Comparis können Sie Belehnung und Tragbarkeit ganz einfach berechnen.
4. Hypothekardarlehen erhöhen: Welche Risiken gibt es?
Die Erhöhung einer Hypothek kann auch Risiken mit sich bringen. Das ist besonders in den folgenden Situationen der Fall:
Ihre Immobilie hat an Wert verloren
Bei einer Erhöhung der Hypothek prüft das Finanzinstitut den aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Im Normalfall steigen die Immobilienpreise mit der Zeit. Es kann aber auch sein, dass Ihr Eigenheim an Wert verloren hat.
Ist der Preis gesunken, sinkt auch die maximale Belehnung. In einem solchen Fall kann das Finanzinstitut das Aufstocken ablehnen oder eine Amortisation verlangen.
Sie verdienen weniger
Das Finanzinstitut prüft bei einer Erhöhung der Hypothek auch das aktuelle Einkommen. Reicht es nicht, kann die Bank weitere Sicherheiten verlangen oder eine ausserordentliche Amortisation einfordern.
Sie haben sich verrechnet
Ein Umbau kann schnell teurer werden als geplant. Schlimmstenfalls müssen Sie während der Bauarbeiten eine weitere Aufstockung beantragen, weil das Geld nicht mehr reicht. Berechnen Sie Ihre Projektkosten deshalb möglichst präzise. Holen Sie sich professionelle Unterstützung, wenn nötig.
Hypothek aufstocken kurz vor der Pension
Eine Aufstockung wenige Jahre vor der Pension kann tückisch sein. Sie müssen die Hypothek bis zum Eintritt in die Pension auf zwei Drittel des Verkehrswerts amortisieren. Die jährlichen Raten können somit deutlich steigen.
Hinzu kommt: Die Tragbarkeit der aufgestockten Hypothek muss auch nach der Pensionierung gegeben sein. Für die Berechnung ist Ihr Einkommen nach der Pensionierung ausschlaggebend. Eine Umkehrhypothek könnte eine Lösung sein.
Sie sind sich unsicher, ob Sie Ihre Hypothek aufstocken sollten? HypoPlus, der Hypothekenpartner von Comparis, bietet Ihnen eine umfassende Beratung.
5. Rechenbeispiel: Hypothek erhöhen
Die nachfolgende Tabelle zeigt die jährlichen Gesamtkosten einer Hypothek nach einer Aufstockung um 100’000 Franken. Das Beispiel zeigt: Nach der Aufstockung der Hypothek erhöhen sich die jährlichen Gesamtkosten um 9’333 Franken. Die Berechnungen wurden mit dem Comparis-Hypothekenrechner erstellt.
| Situation bei Aufnahme der ursprünglichen Hypothek | Situation zum Zeitpunkt der Aufstockung | |
|---|---|---|
| Verkehrswert | CHF 1’000’000 | CHF 1’100’000 |
| Eigenkapital | CHF 300’000 | CHF 300’000 |
| Hypothek | CHF 700’000 | CHF 800’000 |
| Belehnung | 70 % | 73 % |
| Bruttoeinkommen p.a. | CHF 142’000 | CHF 170’000 |
| Kalkulatorische Zinsbelastung 5 %+ | CHF 35’000 | CHF 40’000 |
| Amortisation p.a. bis auf zwei Drittel des Verkehrswerts, Zeit bis zur Pension: 15 Jahre (zum Zeitpunkt der Hypothekenerhöhung) | CHF 2’224 | CHF 5’556 |
| Unterhalts- und Nebenkosten p.a. | CHF 10’000 | CHF 11’000 |
| Gesamtkosten pro Jahr | CHF 47’223 | CHF 56’556 |
* Die kalkulatorische Zinsbelastung von 5 Prozent ist ein fiktiver Zinssatz, den Finanzinstitute für die Berechnung der Tragbarkeit einer Immobilienfinanzierung in der Schweiz anwenden.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 11.06.2021
