Mietzinsreduktion verlangen bei Mängeln: Tabelle und Tipps
Mietzinsreduktion bei Mängeln: Wann und wie können Sie eine Mietreduktion verlangen? Comparis erklärt – mit Beispielen.
28.05.2025
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1. Mietzinsreduktion in der Schweiz: Was ist ein Mangel?
Vereinfacht gesagt gilt: Ein Mangel ist alles, was Sie am «vertragsgemässen Gebrauch» Ihrer Mietwohnung hindert – also beim Wohnen.
Das gehören etwa eine defekte Glühbirne oder auch die laute Baustelle nebenan. «Mängel während der Mietdauer» sind in der Schweiz im Obligationenrecht geregelt.
Grundsätzlich gibt es im Mietrecht drei Kategorien von Mängeln:
Leichter Mangel: Das sind Mängel, die zum kleinen Unterhalt gehören. Die müssen Sie selbst beseitigen. Entscheidend ist hier, dass Sie den Mangel ohne Fachperson beheben können.
Mittelschwerer Mangel: Die Wohnung ist noch bewohnbar, allerdings ist die Tauglichkeit verringert. Dabei sind Sie mindestens fünf Prozent im Gebrauch der Wohnung eingeschränkt. Mittelschwere Mängel sind etwa abblätternde Tapeten oder ein kaputter Backofen.
Schwerer Mangel: Sie können nur noch stark eingeschränkt oder gar nicht mehr in Ihrer Wohnung wohnen.
2. Mietzinsreduktion bei Mängeln: Was sind die Voraussetzungen?
Für eine Mietreduktion wegen eines Mangels gelten folgende Voraussetzungen:
Der Mangel an der Mietwohnung entstand durch normale Abnutzung oder ist nicht von Ihnen verursacht worden.
Der Mangel gehört nicht zum kleinen Unterhalt. Eine defekte Glühbirne müssen Sie beispielsweise selbst ersetzen.
Sie haben die Vermietung über den Mangel informiert.
Anspruch auf die Mietreduktion haben Sie, sobald die Vermietung Bescheid weiss und bis zur Behebung des Mangels. Aus Beweisgründen sollten Sie die Vermietung mittels eingeschriebenem Brief informieren.
Gut zu wissen: Die Lebensdauertabelle zeigt, wie lange Mietsachen bei normaler Nutzung halten sollten.
Weitere Gründe für eine Mietzinsreduktion
Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben Sie nicht nur bei Mängeln. Sie können auch eine Mietreduktion verlangen, wenn
der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte sinkt
der Anfangsmietzins missbräuchlich hoch ist
Welche Mietzinsreduktion angemessen ist, hängt vom konkreten Mangel ab. Werden Sie sich mit der Vermietung nicht einig über die Reduktion? Dann können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden.
Mietzinsreduktion berechnen: Beispiel bei Baulärm
In Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft entsteht ein neues Bürogebäude. Der Bau dauert drei Jahre. Zum Einsatz kommen Pressluftbohrer, Lastenaufzüge und andere schwere Baumaschinen. Der Lärm übersteigt das erträgliche Mass deutlich.
In diesem Fall sind Ihre Chancen auf eine Mietreduktion gut. Aber: Ob es eine Mietreduktion gibt und wie hoch sie ausfällt, hängt von Fall zu Fall ab. Bei Bauarbeiten können Sie die Miete gemäss Mieterinnen- und Mieterverband im Normalfall um höchstens 10 Prozent reduzieren. In Einzelfällen kann die Schlichtungsbehörde aber auch eine höhere Reduktion gewähren.
Gut zu wissen: Halten Sie Wichtiges rund um den Mangel fest. Machen Sie zum Beispiel Fotos von Schäden. Ein Lärmtagebuch erleichtert es Ihnen, die Lärmimmissionen vor dem Schlichtungsgericht darzulegen.
Mietzinsreduktions-Tabelle für die Schweiz: Gerichtsurteile in der Übersicht
Es gab bereits einige Gerichtsurteile zur Mietzinsreduktion bei Mängeln. Die untenstehende Tabelle zeigt Beispiele für Senkungsansprüche.
| Mängelbeschreibung | Herabsetzung des Mietzinses | |
|---|---|---|
| Renovation und Umbau im Mietshaus | Gesamtes Mietgebäude im Umbau | 35 Prozent |
| Umbauarbeiten in der darüber gelegenen Wohnung | 25 Prozent | |
| Übermässige Feuchtigkeit und Wassereintritt | Undichte Fenster | 10 Prozent |
| Fleckige Zimmerdecken und abgelöste Tapeten infolge Wassereintritts | 10 Prozent | |
| Geräuschimmissionen | Lärm durch Metzgerei nebenan | 20 Prozent |
| Gestörter Schlaf durch Lärm in Schlafzimmer, vermutlich vom Radiator kommend | 15 Prozent | |
| Geruchsimmissionen | Widerliche Gerüche von einem Restaurant, Lüftungsanlage ist unzureichend | 20 Prozent |
| Abwassergeruch in Eingang, Küche und WC einer Villa einige Tage pro Jahr | 10 Prozent | |
| Unzureichende Raumtemperatur | Raumtemperatur zwischen 15 und 20 Grad, Reduktion während Wintermonaten | 20 Prozent |
| Haus unbewohnbar wegen Heizungsausfall | 100 Prozent | |
| Bauarbeiten in der Nachbarschaft | Grossbaustelle 40 bis 50 Meter von den Mietwohnungen entfernt mit massivem Lärm und Vibrationen | 16 Prozent |
| Entzug von Sonnenlicht in mehreren Zimmern durch Neubau | 25 Prozent | |
| Entzug von Einrichtungen | Lift fällt aus (Mietende im 4. Stock) | 10 Prozent |
| Geschirrspüler defekt | 3 Prozent | |
| Quantitativer Mangel | Kleines Nebenzimmer mit Fenstern wird einer 6-Zimmer-Wohnung entzogen | 6,5 Prozent |
| Schönheitsmängel | Wiederholt Erbrochenes in Gemeinschaftsräumen | 5 Prozent |
| Wasserflecken und teilweise abgelöste Tapeten in mehreren Räumen | 8 Prozent |
Quelle: Merkblatt des Mieterinnen- und Mieterverbands
Weitere Beispiele für Mietzinsreduktionen wegen Mängeln finden Sie beim Schweizerischen Mieterschutz. Wichtig: Der Anspruch kann je nach Situation anders ausfallen – auch bei gleichem Mangel.
4. Mietzinsreduktion beantragen: Wie gehe ich vor?
Haben Sie einen Mangel festgestellt? So beantragen Sie eine Mietzinsreduktion:
Informieren Sie Ihre Vermietung am besten schriftlich. Beschreiben Sie den Schaden möglichst genau.
Wichtig: Melden Sie mittelschwere und schwere Mängel immer der Vermietung. Ansonsten müssen Sie allenfalls für Folgeschäden aufkommen (Art. 257g OR). Ein Folgeschaden ist beispielsweise sich immer mehr ausbreitender Schimmel.
Behebt die Vermietung den Mangel nicht? Senden Sie einen eingeschriebenen Brief. Setzen Sie darin eine Frist, bis wann die Mängel zu beheben sind. Erwähnen Sie, dass Sie bei einer fehlenden Behebung einen Teil der Miete amtlich hinterlegen werden.
Reagiert die Vermietung noch nicht? Dann dürfen Sie den Mietzins hinterlegen. Das bedeutet: Die künftigen Mietzinse überweisen Sie auf ein Konto der Schlichtungsbehörde.
Dazu müssen Sie in der Regel ein Formular der Schlichtungsbehörde ausfüllen. Welche Behörde für Sie zuständig ist, sehen Sie zum Beispiel auf der Seite der Mietrechtspraxis. Informieren Sie die Vermietung über die Hinterlegung.
Wichtig: Hinterlegen Sie die Miete nicht selbst bei der Bank. Sie müssen Sie bei einer behördlich bestimmten Stelle hinterlegen. Ansonsten riskieren Sie eine Kündigung durch die Vermietung.
Stellen Sie bei der Schlichtungsbehörde ein Begehren um
Mängelbehebung
Mietzinsherabsetzung
Verwendung des hinterlegten Mietzinses zur Schadensbehebung
Das müssen Sie innert 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses tun. Sonst erhält der Vermieter den hinterlegten Mietzins zurück. Der Bund stellt ein Formular für das Schlichtungsbegehren zur Verfügung.
Gut zu wissen: Sie können die Mietzinsreduktion auch rückwirkend verlangen. Das gilt aber nur, wenn Sie den Mangel rechtzeitig gemeldet haben. Der Anspruch verjährt nach fünf Jahren.
Können Sie sich trotz Schlichtungsverfahren nicht mit Ihrer Vermietung einigen? Dann lohnt sich allenfalls ein Umzug in eine Wohnung ohne Mängel.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 25.04.2016
