Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags: Gründe und Fristen

1. Was ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags?

Eine ausserordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis auch ausserhalb der vertraglichen Kündigungstermine. Dafür braucht es jedoch einen gesetzlichen Kündigungsgrund. Das Obligationenrecht zählt diese Gründe auf. Kündigen können, je nach Grund, beide Seiten: die Mieterinnen und Mieter wie auch die Vermieterinnen und Vermieter.

Ausserordentlich heisst nicht automatisch fristlos. Nur in drei Fällen erlaubt das Mietrecht eine fristlose Kündigung. In allen anderen Fällen läuft eine Kündigungsfrist, die meist drei Monate beträgt.

2. Ausserordentlich und ausserterminlich: Was ist der Unterschied?

Ausserterminlich und ausserordentlich sind nicht dasselbe, auch wenn es oft so verwendet wird. Die ausserterminliche Kündigung ist im Gesetz keine Kündigung im eigentlichen Sinne, sondern eine vorzeitige Rückgabe der Wohnung (Art. 264 OR). Sie brauchen dafür keinen Grund den Mietvertrag zu kündigen, sondern einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter.

In der Praxis ist der ausserterminliche Auszug der häufigere Fall: Wer wegen eines neuen Jobs oder einer Trennung früher raus will, hat keinen ausserordentlichen Kündigungsgrund – aber die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen.

3. Wann können Mieterinnen und Mieter ausserordentlich kündigen?

Für die Mieterschaft nennt das Obligationenrecht drei Fälle:

• ein schwerer Mangel, der nicht behoben wird

• wichtige Gründe, die das Mietverhältnis unzumutbar machen

• das Versterben der Mieterin oder des Mieters

Wenn ein schwerer Mangel nicht behoben wird

Sie können fristlos kündigen, wenn die Vermieterschaft einen Mangel kennt und ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt (Art. 259b lit. a OR). Voraussetzung ist, dass der Mangel die Wohnung unbewohnbar macht oder erheblich beeinträchtigt. Zum Beispiel eine dauerhaft ausgefallene Heizung oder starker Schimmelbefall.

Für die fristlose Kündigung sind drei Schritte empfohlen: den Mangel schriftlich melden, eine angemessene Frist zur Behebung setzen und erst danach kündigen. Was als Mangel gilt und wer ihn beheben muss, erfahren Sie im Artikel zu Reparaturen in der Mietwohnung.

Wichtige Gründe, die das Mietverhältnis unzumutbar machen

Aus wichtigen Gründen können beide Parteien mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Art. 266g OR). Bei Wohnungen gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Der Grund muss das Mietverhältnis objektiv unzumutbar machen. Die Anforderungen sind streng. Als wichtige Gründe kommen etwa infrage:

• eine gravierende Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse

• unverschuldeter Geldmangel durch einen Alimentenausfall

• eine Versetzung an einen anderen Dienstort (z.B. bei Staatspersonal)

• Unfall oder Krankheit

Tod der Mieterin oder des Mieters

Nach einem Todesfall müssen Angehörige vieles gleichzeitig regeln. Für die Wohnung gilt: Der Mietvertrag läuft weiter und geht auf die Erben über. Diese können mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 266i OR).

4. Wann kann die Vermieterin oder der Vermieter kündigen?

Die Vermieterschaft kann in drei Fällen ausserordentlich kündigen:

• bei Zahlungsverzug

• bei Verletzung der Sorgfalts- oder Rücksichtspflicht

• bei dringendem Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel.

Zahlungsverzug

Bleibt der Mietzins aus, muss die Vermieterschaft zuerst schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und die Kündigung androhen. Wird nicht bezahlt, kann sie mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Ohne die Mahnung mit Fristansetzung und Kündigungsandrohung ist die Kündigung nicht gültig. Eine fristlose Kündigung wegen ausstehender Miete gibt es bei Mietwohnungen nicht.

Verletzung der Sorgfalts- oder Rücksichtspflicht

Wer trotz schriftlicher Mahnung weiter gegen die Sorgfalts- oder Rücksichtspflicht verstösst, kann mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden (Art. 257f Abs. 3 OR). Voraussetzung ist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieterschaft oder den Hausbewohnern nicht mehr zuzumuten ist. Fristlos geht es nur in einem Fall: wenn die Mieterschaft der Wohnung vorsätzlich schweren Schaden zufügt (Art. 257f Abs. 4 OR).

Dringender Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel

Wird die Liegenschaft verkauft, geht der Mietvertrag auf die neue Eigentümerschaft über. Diese kann mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn sie eine dringende Eigennutzung für sich oder nahe Verwandte geltend macht (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Kündigt die neue Vermieterschaft früher als erlaubt, haftet die frühere Vermietung für den Schaden.

5. Wie muss eine ausserordentliche Kündigung erfolgen?

Bei Wohn- und Geschäftsräumen müssen beide Seiten schriftlich kündigen (Art. 266l Abs. 1 OR). Das Kündigungsschreiben muss ebenfalls eigenhändig unterschrieben werden. Eine mündliche Kündigung genügt nicht. Für die Vermieterschaft gilt zusätzlich: Sie muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden. Darauf muss stehen, wie die Mieterin oder der Mieter die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen kann (Art. 266l Abs. 2 OR).

Tipp: Senden Sie die Kündigung als eingeschriebenen Brief. So können Sie belegen, wann das Kündigungsschreiben angekommen ist. Dient die Wohnung als Familienwohnung, muss die Vermieterschaft die Kündigung und auch die Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung der Mieterschaft und dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin separat zustellen (Art. 266n OR).

6. Was können Sie gegen eine ausserordentliche Kündigung tun?

Sie haben 30 Tage nach Empfang der Kündigung Zeit, um diese bei der Schlichtungsbehörde mit einem Schlichtungsgesuch anzufechten (Art. 273 Abs. 1 OR). Danach verwirkt das Recht.

Die Frist beginnt am Tag der Zustellung. Bei eingeschriebenen Briefen zählt der Tag nach dem Einwurf der Abholeinladung. Nicht nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist. Holen Sie das Einschreiben deshalb sofort ab.

Wichtig: In diesen Fällen ist keine Erstreckung des Mietverhältnisses möglich:

• bei Zahlungsrückstand

• bei schwerer Verletzung der Sorgfalts- oder Rücksichtspflicht

• bei Konkurs der mietenden Person