Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel: Ist das erlaubt?
Mieterwechsel – und plötzlich steigt die Miete? Erfahren Sie, ob in der Schweiz eine Erhöhung nach Mieterwechsel zulässig ist – und wann die Anfechtung des Anfangsmietzinses möglich ist.
12.03.2025
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1. Ist eine Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel in der Schweiz zulässig?
Grundsätzlich darf der Vermieter oder die Vermieterin den Mietzins nach einem Mieterwechsel erhöhen. Aber: Als Mieterin oder Mieter können Sie den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Einzug in die neue Wohnung anfechten.
Die Anfechtung erfolgt bei der zuständigen Schlichtungsstelle.
2. Muss der Vermieter nach Mieterwechsel die Mieterhöhung offenlegen?
In den Kantonen Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich gibt es eine Offenlegungspflicht. Hier müssen Vermieter den letzten und den neuen Mietzins mit dem jeweils gültigen amtlichen Formular mitteilen. In den Kantonen Neuenburg und Waadt gibt es eine teilweise Pflicht – je nach Region.
In den anderen Kantonen gibt es aktuell keine Offenlegungspflicht (Stand: März 2025). Der Vermieter muss aber auf Nachfrage des Mieters gemäss Art. 256a Abs. 2 OR den bisherigen Mietzins mitteilen.
3. Anfechtung Anfangsmietzins: Wann lohnt es sich?
Eine Anfechtung hat gemäss Art. 270 OR Aussicht auf Erfolg, wenn eines dieser Kriterien erfüllt ist:
Der Mieter sah sich aufgrund einer persönlichen Notlage oder Wohnungsknappheit zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen.
Die Miete wurde gegenüber dem Vormieter um mehr als 10 Prozent erhöht, ohne dass eine Sanierung stattfand.
Zudem muss ein missbräuchlicher Mietzins vorliegen gemäss Art. 269 OR. Das ist der Fall, wenn die Miete eine zu hohe Rendite abwirft oder höher ist als bei vergleichbaren Mietobjekten in der Wohngegend.
4. Wie kann ich den Anfangsmietzins anfechten?
Vermuten Sie, dass Ihr Anfangsmietzins missbräuchlich ist? Dann können Sie ihn anfechten. Beachten Sie folgende Schritte:
Sie müssen den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Wohnungsbezug bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Nach dieser Frist ist eine Anfechtung nicht mehr möglich.
In Kantonen mit Formularpflicht erhalten Sie den vorherigen Mietzins in der Regel automatisch von der Vermietung. In anderen Kantonen können Sie den Vermieter nach der Vormiete fragen. Teilt der Vermieter oder die Vermieterin den bisherigen Mietzins trotz Aufforderung nicht mit, kann die Schlichtungsbehörde zur Offenlegung auffordern.
Die Anfechtung muss schriftlich bei der zuständigen Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjekts erfolgen. Es genügt ein einfaches Schreiben mit der Begründung, warum Sie den Mietzins für überhöht halten. Ein Nachweis über die Mietzinsänderung oder ein Vergleich mit ähnlichen Wohnungen kann Ihre Anfechtung stützen.
5. Was passiert nach der Anfechtung?
Die Schlichtungsbehörde prüft, ob der Mietzins missbräuchlich ist, und vermittelt zwischen den Parteien. Sie kann einen Urteilsvorschlag unterbreiten, ist dazu aber nicht verpflichtet. Lehnt keine der Parteien den Vorschlag innert 20 Tagen ab, wird er rechtskräftig.
Falls die Behörde keinen Urteilsvorschlag unterbreitet oder keine Einigung erzielt wird, stellt sie eine Klagebewilligung aus. Dann hat die klagende Partei 30 Tage Zeit, den Fall vor Gericht bringen.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 31.01.2022
