Mietvertrag Vorlage für Wohnungen in der Schweiz
Sie vermieten eine Wohnung oder möchten einen Mietvertrag prüfen? Die kostenlose Mietvertrag-Vorlage von Comparis enthält alle Punkte, die ein Wohnungsmietvertrag regeln sollte. Comparis erklärt, wie Sie die Vorlage ausfüllen und welche Regeln dabei gelten.
24.09.2026
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Wer vermietet, hält die Abmachungen am besten schriftlich fest. Die Vorlage deckt den ersten Schritt ab, den Comparis unter Mietvertrag, Mietkaution und Einzug Schritt für Schritt beschreibt.
1. Mietvertrag-Vorlage als PDF herunterladen
Die Vorlage ist ein PDF zum Ausfüllen am Bildschirm oder von Hand. Der Download ist kostenlos und ohne Registrierung. Sie passt für Mietverhältnisse mit oder ohne Befristung. Auf drei Seiten führt sie durch 14 Punkte, von den Vertragsparteien bis zu den Unterschriften.
Kreuzen Sie jeweils die Variante an, die für Ihr Mietverhältnis gilt. Beide Parteien unterschreiben zwei Exemplare und behalten je eines.
Gut zu wissen: Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden, fallen laut Obligationenrecht nicht unter die Regeln für Wohnräume. Für möblierte Zimmer gelten kürzere Kündigungsfristen. Die Vorlage ist deshalb für Wohnungen gedacht.
2. Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Nein. Ein Mietvertrag gilt, sobald sich Vermieterschaft und Mieterschaft über die Wohnung und den Mietzins einig sind. Das kann auch mündlich geschehen. Das Gesetz schreibt für den Mietvertrag keine besondere Form vor.
Die Schriftform ist trotzdem der Normalfall. Denn: Nur ein schriftlicher Vertrag beweist später, was zu Kündigung, Nebenkosten und Kaution vereinbart war.
Formularpflicht für den Anfangsmietzins
In neun Kantonen braucht es zusätzlich ein amtliches Formular. Darauf teilt die Vermieterschaft den neuen Mietzins und die Miete der Vormieterschaft mit. Das gilt in Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich sowie in Teilen von Neuenburg und Waadt, laut Mieterinnen- und Mieterverband (Stand September 2026).
Seit dem 1. Oktober 2025 zeigt das Formular auch den Referenzzinssatz und den Indexstand, auf denen die Vormiete beruhte. So steht es in der Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Was Sie tun, wenn die Miete stark gestiegen ist, zeigt der Artikel Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel.
Wichtig: Fehlt das Formular in einem Kanton mit Formularpflicht, ist der Anfangsmietzins nicht gültig festgelegt. Die Mieterschaft kann laut Mieterinnen- und Mieterverband dann auch nach Ablauf der üblichen 30 Tage geltend machen, dass er missbräuchlich ist.
3. Was gehört in einen Mietvertrag?
Ein vollständiger Mietvertrag regelt, wer welche Wohnung zu welchen Bedingungen mietet. Diese Punkte gehören hinein:
Vertragsparteien: Vermieterschaft und alle Mietenden mit Adresse
Mietobjekt: Adresse, Stockwerk, Zimmerzahl, Nebenräume und Parkplätze
Mietdauer: Mietbeginn, unbefristet oder befristet
Kündigung: Frist und Termine
Kosten: Nettomietzins, Nebenkosten und Zahlungstermin
Mietzinsgrundlagen: Referenzzinssatz und Indexstand beim Abschluss
Sicherheit: Höhe der Kaution und Bank
Weitere Regeln: Hausordnung, Haustiere und besondere Vereinbarungen
Welche Klauseln Sie vor der Unterschrift besonders genau lesen, zeigt der Ratgeber Mietvertrag: Darauf sollten Sie achten.
4. So füllen Sie die Vorlage aus
Gehen Sie die Abschnitte der Reihe nach durch und lassen Sie kein Feld leer. Was nicht zutrifft, streichen Sie durch. Als Vermieterin oder Vermieter besprechen Sie die Angaben am besten vor der Unterschrift mit der künftigen Mieterschaft.
Vertragsparteien und Mietobjekt
Tragen Sie alle erwachsenen Personen als Mietende ein, die in der Wohnung leben. Kreuzen Sie die solidarische Haftung an, haftet jede Person für den ganzen Mietzins.
Wohnt ein Ehepaar oder ein eingetragenes Paar in der Wohnung, ist sie eine Familienwohnung. Dann kann die Mieterschaft nur mit Zustimmung beider kündigen. Die Vermieterschaft stellt eine Kündigung beiden separat zu.
Mietzins und Nebenkosten
Der Nettomietzins ist der Preis für die Wohnung selbst. Nebenkosten schulden Mietende nur, wenn sie im Vertrag besonders vereinbart sind. Kreuzen Sie deshalb jeden Posten einzeln an, etwa Heizung, Warmwasser oder Hauswartung.
Bei Akontozahlungen rechnet die Vermieterschaft mindestens einmal jährlich ab. Eine Pauschale beruht auf dem Durchschnitt von drei Jahren. Die Unterschiede erklärt der Artikel Nebenkosten: akonto oder pauschal.
Grundlagen des Mietzinses
Halten Sie den hypothekarischen Referenzzinssatz und den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise fest. Auf diese Werte stützen sich spätere Erhöhungen und Senkungen.
Der Referenzzinssatz liegt laut Bundesamt für Wohnungswesen seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent (Stand 24. September 2026). Das Amt publiziert ihn vierteljährlich, die nächste Mitteilung folgt am 1. Dezember 2026.
Ein indexierter Mietzins folgt dem Landesindex und gilt nur bei einer Mietdauer von mindestens fünf Jahren. Eine Staffelmiete verlangt mindestens drei Jahre, höchstens eine Erhöhung pro Jahr und Beträge in Franken.
Mietkaution und Beilagen
Die Kaution, auch Mietsicherheit genannt, beträgt höchstens drei Monatsmietzinse. Die Vermieterschaft hinterlegt sie auf einem Sparkonto oder Depot, das auf den Namen der Mieterschaft lautet, meist als Mietzinsdepot bei einer Bank. Statt Geld zu hinterlegen, können Mietende eine Mietkautionsversicherung abschliessen.
Unterschreiben Sie erst, wenn alle Felder ausgefüllt sind und die Beilagen vorliegen: Hausordnung, Übergabeprotokoll und, wo vorgeschrieben, das Formular zum Anfangsmietzins.
5. Welche Kündigungsfrist gehört in den Vertrag?
Für Wohnungen gilt eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten. Der Vertrag darf eine längere Frist vorsehen, aber keine kürzere. Nennt er keine Termine, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine.
Beide Seiten kündigen schriftlich. Die Vermieterschaft braucht dafür ein vom Kanton genehmigtes Formular. Wie Mietende richtig vorgehen, zeigt der Artikel Kündigung der Wohnung: Vorlage und Infos.
Ein befristeter Vertrag endet ohne Kündigung am vereinbarten Datum. Setzen beide Seiten das Mietverhältnis danach stillschweigend fort, gilt es als unbefristet.
6. Was darf nicht im Mietvertrag stehen?
Klauseln gegen zwingendes Mietrecht sind nichtig, auch mit Unterschrift. Das betrifft etwa diese Abmachungen:
eine Kaution von mehr als drei Monatsmietzinsen
die Pflicht, zusammen mit der Wohnung Möbel zu kaufen oder eine Versicherung abzuschliessen
eine im Voraus vereinbarte Entschädigung beim Auszug, die mehr als den tatsächlichen Schaden deckt
Vereinbarungen, die den Unterhalt der Wohnung zum Nachteil der Mieterschaft abwälzen
Mietende tragen nur kleine Reinigungen und Ausbesserungen nach Ortsgebrauch. Grössere Reparaturen bleiben Sache der Vermieterschaft.
7. Kostenlose Vorlage oder Verbandsvertrag?
Für die meisten privaten Vermietungen genügt eine sorgfältig ausgefüllte Vorlage. Verbände wie der Hauseigentümerverband (HEV) verkaufen zusätzlich eigene Vertragsformulare mit allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB).
Im Kanton Waadt gilt ein Rahmenmietvertrag. Die Règles et usages locatifs (RULV) sind laut Bundesamt für Wohnungswesen vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2032 allgemeinverbindlich. Das heisst: Sie gelten auch für Vermietende und Mietende, die keinem Verband angehören.
Unser Tipp: Verlangen Sie als Mieterin oder Mieter die Höhe der Vormiete, auch in Kantonen ohne Formularpflicht. Auf dieses Auskunftsrecht haben Sie laut Obligationenrecht Anspruch.
8. Mieterschaft für die Wohnung finden
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Häufige Fragen zur Mietvertrag-Vorlage
Ja, mit Zustimmung der Vermieterschaft. Sie darf die Zustimmung nur verweigern, wenn Sie die Bedingungen der Untermiete nicht offenlegen, wenn diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn ihr wesentliche Nachteile entstehen. Die Untermiete regeln Sie in einem eigenen Untermietvertrag.
Ja, sofern der Vertrag sie nicht einzeln aufführt. Mietende schulden Nebenkosten nur, wenn sie besonders vereinbart sind. Nennt der Vertrag nur einen Bruttomietzins ohne Aufzählung, deckt dieser auch Heizung, Wasser und die übrigen Betriebskosten. Nachforderungen für nicht vereinbarte Posten sind nicht zulässig.
Nein, das Obligationenrecht verlangt das nicht. Trotzdem lohnt es sich, den Referenzzinssatz und den Indexstand beim Abschluss festzuhalten. Beide Seiten sehen dann später, ob eine Senkung oder eine Erhöhung des Mietzinses begründet ist. Die Vorlage hat dafür eigene Felder im Abschnitt zu den Grundlagen des Mietzinses.
Ja. Weil der Mietvertrag keine besondere Form braucht, ist auch eine elektronische Unterschrift gültig. Anders ist es bei der Kündigung: Sie muss schriftlich erfolgen, also eigenhändig oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur unterschrieben. Eine Kündigung per E-Mail genügt nicht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Die wichtigsten Rechtsgrundlagen zum Wohnungsmietvertrag:
| Angabe | Fundstelle |
|---|---|
| Mietvertrag ohne besondere Form | Art. 11 und Art. 253 OR |
| Ferienwohnungen bis drei Monate | Art. 253a Abs. 2 OR |
| Nebenkosten nur bei besonderer Vereinbarung | Art. 257a Abs. 2 OR |
| Abrechnung und Pauschale der Nebenkosten | Art. 4 VMWG |
| Kaution höchstens drei Monatszinse, Konto auf den Namen der Mieterschaft | Art. 257e OR |
| Kleiner Unterhalt durch die Mieterschaft | Art. 259 OR |
| Untermiete | Art. 262 OR |
| Kündigungsfrist und Termine bei Wohnungen | Art. 266a und 266c OR |
| Schriftliche Kündigung, Formular der Vermieterschaft | Art. 266l OR |
| Familienwohnung | Art. 266m und 266n OR |
| Befristeter Vertrag und stillschweigende Fortsetzung | Art. 266 OR |
| Entschädigung bei Rückgabe | Art. 267 Abs. 2 OR |
| Indexierte Miete und Staffelmiete | Art. 269b und 269c OR |
| Anfechtung und Formularpflicht Anfangsmietzins | Art. 270 OR, Art. 19 Abs. 3 VMWG (Fassung ab 1. Oktober 2025) |
| Auskunft über die Vormiete | Art. 256a Abs. 2 OR |
| Koppelungsgeschäfte, etwa Möbelkauf oder Versicherung | Art. 254 OR, Art. 3 VMWG |
| Qualifizierte elektronische Signatur | Art. 14 Abs. 2bis OR |
| Kantone mit Formularpflicht | Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz, Anfangsmietzins, Abruf September 2026 |
| Referenzzinssatz 1,25 Prozent | Bundesamt für Wohnungswesen, Referenzzinssatz, Abruf 24. September 2026 |
| Rahmenmietvertrag Waadt (RULV) | Bundesamt für Wohnungswesen, Rahmenmietverträge, Abruf September 2026 |
Obligationenrecht (OR, SR 220) und Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11), Stand September 2026
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 24.09.2026
