Festhypothek in der Schweiz: Wichtige Infos auf einen Blick
Mit einer Festhypothek sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab. Welche Risiken sind damit verbunden? Welche Alternativen gibt es? Comparis gibt einen Überblick.
03.09.2025
iStock / PrathanChorruangsak
1. Wie funktioniert eine Festhypothek?
Bei einer Festhypothek ist der Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit fixiert. Die Hypothekarzinsen bleiben also über den im Voraus bestimmten Zeitraum gleich. Die üblichen Laufzeiten betragen zwei bis zehn Jahre. Einzelne Anbieter bieten in bestimmten Fällen auch Laufzeiten bis 15 oder 20 Jahre an.
Die Rückzahlung der Hypothek erfolgt meist in regelmässigen Abständen. Dabei zahlen Sie in der Regel während der Laufzeit nur die Zinsen. Eine vollständige Amortisation ist oft erst am Ende der Laufzeit vorgesehen.
Wie lange sollte ich eine Festhypothek abschliessen?
Welche Laufzeit Sie für Ihre Festhypothek wählen sollten, hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihren Zukunftsplänen und der aktuellen Zinsentwicklung ab. Unser Hypothekenpartner HypoPlus hilft Ihnen dabei, die passende Finanzierungslösung zu finden.
2. Was sind die Unterschiede zu anderen Hypotheken?
Je nach Lebensumstand kann auch ein anderes Hypothekarmodell für Sie sinnvoll sein. Die wichtigsten Unterschiede sind:
Saron-Hypothek: Saron-Hypotheken haben oft Rahmenlaufzeiten von 1 bis 5 Jahren. Der Zinssatz ändert sich in der Regel alle drei Monate.
Variable Hypothek: Die variable Hypothek können Sie unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit kündigen. Der Zinssatz ist meist höher als bei der Fest- und der Saron-Hypothek.
Kombinierte Hypotheken: Bei einem Hypotheken-Splitting können Sie verschiedene Modelle kombinieren.
3. Was sind die Vorteile einer Festhypothek?
Bei Festhypotheken sind die Zinssätze fixiert. Dadurch ergeben sich folgende Vorteile:
Schutz vor steigenden Zinsen
Mit einer Festhypothek sind Sie vor steigenden Zinsen geschützt. Selbst wenn die Zinsen während der Laufzeit steigen, bleibt Ihr vereinbarter Zinssatz unverändert. Eine Festhypothek ist daher besonders in Tiefzinsphasen sinnvoll oder wenn Sie von steigenden Zinsen ausgehen.
Stabile Kosten
Die Kosten für die Hypothek bleiben stabil und kalkulierbar. So haben Sie Planungssicherheit für Ihr Budget – auch wenn sich die Zinssituation auf dem Markt plötzlich ändert.
Für wen eignet sich eine Festhypothek?
Gehen Sie davon aus, dass sich Ihre Lebensumstände während der Laufzeit nicht grundsätzlich ändern? Legen Sie zudem Wert auf langfristige Planungssicherheit? Dann ist eine Hypothek mit einem festen Zinssatz sinnvoll.
4. Was sind die Nachteile einer Festhypothek?
Der feste Zinssatz birgt je nach Lebensumstand und Marktsituation verschiedene Risiken:
Kein Vorteil bei fallenden Zinsen
Fallen die Zinssätze plötzlich, können Sie bei einer Festhypothek nicht davon profitieren – zumindest nicht während der Laufzeit der Hypothek.
Gut zu wissen: Nach Ablauf der Laufzeit fixieren die Banken den Zinssatz neu. Der neue Zins orientiert sich an der aktuellen Marktlage. Es kann also sein, dass die Anschlussfinanzierung einen höheren Zinssatz aufweist als die anfänglich vereinbarte Festhypothek. Dieses Risiko können Sie minimieren, indem Sie Ihre Hypothek vorzeitig erneuern.
Ihre Lebensumstände ändern sich
Vor allem bei längeren Laufzeiten steigt das Risiko, dass sich Ihre Einkommenssituation ändert: Sie verlieren z. B. den Job oder arbeiten nur noch Teilzeit. Solche Änderungen erschweren die Rückzahlung Ihrer Hypothek. Auch im Falle einer Scheidung kann die Festhypothek zur Bürde werden.
Eingeschränkte Flexibilität
Während der Laufzeit ist ein Wechsel in ein anderes Hypothekarmodell oder zu einem anderen Anbieter kaum oder nur mit hohen Kosten möglich. Weitere Informationen bekommen Sie in unserem Beitrag zum Thema Hypothek vorzeitig auflösen.
5. Aktuelle Zinsen für Festhypotheken
In der folgenden Tabelle sehen Sie die Unterschiede zwischen dem günstigsten von HypoPlus ausgehandelten Hypothekarzins und den durchschnittlichen Richtzinsen aller Anbieter:
| Laufzeit | HypoPlus-Zins ab | Richtzinsen Mittelwert |
|---|---|---|
| 2 Jahre | 0,81% | 1,19% |
| 3 Jahre | 0,88% | 1,20% |
| 4 Jahre | 0,97% | 1,29% |
| 5 Jahre | 1,03% | 1,37% |
| 6 Jahre | 1,08% | 1,44% |
| 7 Jahre | 1,15% | 1,51% |
| 8 Jahre | 1,19% | 1,57% |
| 9 Jahre | 1,25% | 1,64% |
| 10 Jahre | 1,34% | 1,69% |
| 12 Jahre | 1,43% | 1,84% |
| 15 Jahre | 1,55% | 1,96% |
| 20 Jahre | 1,72% | 2,12% |
Die Berechnung basiert auf einem Hypothekar-Betrag von 750’000 Franken. Stand: 03. September 2025.
Vorsicht vor Schaufensterzinsen
Bei den von den Banken beworbenen Zinsen handelt es sich nicht zwingend um den besten Zinssatz. Es ist lediglich ein Richtzins, der Durchschnittswerte abbildet. Als Basis für die Berechnung dient eine gute Bonität und Objektqualität.
6. Häufige Fragen zur Festhypothek
Der Richtzins einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren liegt aktuell bei 1,69 Prozent (Stand 3. September 2025).
Unser Tipp: Akzeptieren Sie nicht den ersten Zinssatz, den Ihnen Ihre Hausbank anbietet. Die Differenz zwischen den offiziell ausgeschriebenen Hypothekarzinsen (Richtzinsen) und den bestverhandelten Zinsen ist meist erheblich.
Das folgende Beispiel zeigt das Sparpotenzial anhand eines aktuellen Angebots von HypoPlus, verglichen mit dem durchschnittlichen Schaufensterzins:
| Richtzins (10 Jahre) per 3. September 2025 | 1,69 % |
|---|---|
| Durch HypoPlus bestverhandelter Zinssatz per 3. September 2025 | 1,34 % |
| Hypothek | CHF 750’000 |
| Zinsdifferenz pro Jahr | 0,35 % |
| Ersparnis pro Jahr | CHF 2’625 |
| Ersparnis für die gesamte Laufzeit | CHF 26’250 |
Der Mindestbetrag für eine Festhypothek liegt in der Schweiz in der Regel bei 100'000 Franken. Dieser Betrag gilt pro Festhypothek und kann sich je nach Anbieter leicht unterscheiden.
Ja, eine Festhypothek können Sie grundsätzlich erhöhen, wenn die Bank nach einer Prüfung Ihrer finanziellen Situation und des Verkehrswerts der Immobilie zustimmt. Hier finden Sie weitere Infos zum Aufstocken der Hypothek.
Grundsätzlich können Sie eine Festhypothek erst zum Ende der vereinbarten Laufzeit auflösen. Eine vorzeitige Kündigung ist meist mit hohen Kosten verbunden. Hier finden Sie weitere Infos zum vorzeitigen Auflösen einer Hypothek.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 28.05.2020
